从7月广州楼市看后市市场运行方向

龙斌

注：本文为《亚太经济时报-新楼市》8月号特约专稿

7月广州楼市继续缩量，均价稳中上升。房王网监测的市场数据显示，7月1日-31日广州十区两市一手住宅网签数为6280套，73.6万平方米，环比6月的网签量7288套减少13.8%，环比6月网签面积82.6万平方米减少12%。从十区市场情况来看，7月一手住宅成交4467套，51.2万平方米，环比6月减少大约5%左右。如果与去年同期相比，十区7月网签量同比大幅减少35.8%，很显然，目前成交从过往80万平方米的高位回落。在均价方面，十区两市7月的均价为13769元/平方米，环比6月网签均价12828元/平方米上升7.3%;十区的网签均价为16348元/平方米，环比6月的网签均价15487元/平方米上升5.7%（见下图）。

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7月楼市受两方面因素影响较明显，一是6月中下旬，银行间突然传来缺钱的消息，银行流动性告急，这多少让人担忧未来信贷是否紧缩，市场情绪趋稳，购房者特别是高端购房者入市更为理性;二是广州4月下旬正式实施的“限价”措施（限预售、限网签）未有放松，这直接影响到市场供应与成交，特别是高端物业所受限制较为明显。例如，如果看近几个月的网签，高端楼盘的网签量明显放缓，3月份是分水岭，如3月网签4万元以上的楼盘虽然只有6个，网签套数达到108套，此后几个月，高价楼盘的网签数量迅速下降。7月网签均价在4万元以上的盘11个，除了保利天悦签22套，嘉裕公馆签16套以外，其余均在10套以下，总共签了86套，算是近几个月略多的月份（（见下图）（6月份4万元以上的楼盘仅签了41套）。此外，7月是下半年的头一个月，通常开发商经过6月的上半年业绩冲刺，都会要略作修整，重新制定下年计划，故7月推售一般不多。市场缩量，但楼价保持小幅度上升的趋势，主要是最近政策面比较稳定，一线城市市场基本延续过往的市场走势，加上5、6月份广州白云、海珠、黄埔、番禺、荔湾等多个区域不断出现新的“地王”，客观上对楼价起了促涨的作用，不过，7月楼价总体涨幅并不大。

2013年7月1日-31日广州一手住宅高端盘网签情况（数据来源：房王网）

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7月广州楼市成交集中在郊区刚需盘，如罗岗区的万科东荟城、中海誉城、岭南山畔，网签分别达到461套、367套、267套，番禺区的亚运城网签为269套，表现相当理想。刚需盘的基本特点是近郊，交通便利，品牌开发商开发，社区配套较为齐全，总价在150万至160万/套左右，均价不高，特别受到首次置业者的追捧（见下图）。

2013年7月1日-31日广州一手住宅网签套数前十名楼盘（数据来源：房王网）

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从网签数据上看，7月份热销楼盘主要是刚需楼盘，如之前提到的万科东荟城、中海誉城、亚运城、岭南山畔等项目，以外围区域居多，而市区高端楼盘入围销售金额前十五的楼盘仅两个，一个是保利天悦，一个是珠江颐德公馆，不过，考虑到政府限价措施，市场真实情况可能与网签数据有所出入。

2013年7月1日-31日广州一手住宅网签金额前十五名楼盘（数据来源：房王网）

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从7月份楼市的状况及最新的政策动向，我们大致可以研判下半年房地产市场的走势。

7月30日，中央政治局会议研究经济形势，提出了“底线思维”，经济增长不能跌破目标值，稳经济的取向十分明朗。稳增长、调结构、促改革，三方面都要兼顾。特别是在市场非常担心的房地产调控方面，这次会议并没有提及，而是说“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。不谈“调控”，只谈促进市场平稳健康发展，这是近年来少有的，过去是言必谈“调控”。这个口径多少是为为四季度召开的三中全会的作了铺垫。我认为，在经济走向不明朗的条件下，一方面，提振内需难以即刻见效，出口下行负增长，另一方面，又不能大肆开闸放水，用流动性宽松来刺激经济，所以，房地产实际充当着宏观经济和地方经济的稳定器的重要角色（我们不说支柱产业），如上半年土地市场火热，土地出让合同金额达1.7万亿元，大幅度增长，地方库房暂得以充实，使得中央可以启动地方债务清理工作。况且，经过几年限购限贷限价，房地产市场由投资性、投机性强转为自住为主，再进一步加码调控实属没有必要。从一般规律来看，在经济困难期，房地产的平稳和发展十分关键。新的决策层在房地产业政策上与上一届的区别初步显现。

可以判断，下半年国家房地产政策不会加码，当然，也不会放松现有的政策，如不可能取消限购限贷，不过某些政策措施有所松动如首次房贷利率优惠、或房企融资等是有可能的。总的来看，平稳的政策有利于房地产市场延续目前的轨道运行。而针对增量的个别城市房产税试点，相信不会对市场产生实质性影响。下半年的房地产市场总的基调仍然是偏于乐观的。

在影响市场交投和价格的因素方面，政府的限价措施、地王现象以及市场的供求，更值得关注。首先，限价应该还会延续，供应和成交都难以放出较理想的量;其次，地王在一线城市 和部分二线中心城市对市场预期看涨的影响，下半年仍然会持续;再次，从供求方面看，外围区域供应相对比较充裕，而核心区域供应不足，这一特点对下半的交投区域分布和价格走势都带来持续影响;刚需依旧充当主力，但大幅追涨意愿受制于自身能力和整体经济环境，大部分刚需应该是仅接受小幅度提价。最后，开发商作为市场主体资金不成问题，这是基本的特点。全国性标杆房企的业绩目标下半年压力不会小，所以主流开发商定价会趋于理性。

总的来看，下半年像广州这样的一线城市的房地产市场可能呈现量减价小幅上升的势头，与目前市场运行特点大致吻合，而四季度的成交情况可能会因置业旺季变得理想些。

8月3日