6月中下旬，突然传来银行间缺钱的消息。6月20日银行间隔夜回购利率最高达到30%，7天回购利率最高达28%，而近年来这两项利率往往不到3%。

“国家开始收紧流动性！”这是对银行钱荒最多的评论声音，有的说是开始全面清理“四万亿”后遗症，有的说是要治理经济虚胖，让钱回到实体经济，还有说是为了要捅破房地产泡沫，各种离奇的说法都有。股市的反应最为剧烈，连续大幅度跳水，而媒体也集中询问，在流动性收紧的条件下，下半年中国的房地产会不会掉头下下？房价泡沫会不会破？现在买房是不是风险很高？

似乎是又到要判断市场方向的时候？

记得3月底，地方“国五条”细则落地的前夕，我在广东省房协“2013年房地产市场景气分析会”上总的观点是“2013年房地产市场不悲观”，在地方“国五条”细则高举轻落之后，又把今年楼市的走向调整为“偏乐观”，因为落地后的政策其实是维稳为主，宏观经济面与货币信贷都还稳健。如果说，下半年的流动性环境出现变化，那确实还认真思考对房地产市场的影响，因为这几年流动性的波动与楼市的波动关系密切。

首先，下半年国家会不会紧缩流动性？从目前环境看，这种机会几乎没有。为什么？收紧流动性只会是两种情况下进行：一是经济过热，特别是固定资产投资高企；一是物价上涨，CPI连续高涨。目前我们的经济处于弱反弹复苏中，一季度GDP只有7.7%，二季度不会高到哪里去，还可能继续走低，而固定资产投资1-5月只有20.4%，是近年较低水平。物价的上涨压力暂时还看不到，5月份CPI同比上涨2.1%（环比下降0.6%），与3.5%的物价调控调控比空间比较大。这两方面的情况说明，流动性不仅不会收紧，还可能适度放松，假如经济继续下行乏力的话。

央行已经澄清，银行钱是有的，它公告说，“5月末，金融机构备付率为1.7%，截至6月21日，全部金融机构备付金约为1.5万亿元。通常情况下，全部金融机构备付金保持在六、七千亿元左右即可满足正常的支付清算需求，若保持在1万亿元左右则比较充足，所以总体看，当前流动性总量并不短缺。受贷款增长较快、企业所得税集中清缴、端午节假期现金需求、外汇市场变化、补缴法定准备金等多种因素叠加影响，近期货币市场利率仍出现上升和波动。”5月末广义货币(M2)余额104.21万亿元，同比增长15.8%，属于这两年来正常增速。1-5月人民币贷款增加4.21万亿元，同比多增2792亿元。数据说明流动性正常。

有一种观点认为，收紧流动性可以刺破房地产泡沫，与去杠杆化一致。这种看法是一种幼稚的一厢情愿。我们决策层什么时候说过中国房地产有很大泡沫？说泡沫的，多是公知、所谓独立经济学家以及西方唱空中国派之流。泡沫怎么来的？投资投机炒作带来的，资金反复炒，买就是为了卖，不是为了住，击鼓传花，而且要命的是借助银行资金杠杆放大资金去炒，大量空置，最后价格泡沫就爆了。中国房地产的情况是这样的吗？完全不是（2006年9月我就写文章《广州目前房价泡沫不大》，以后多年都论述过泡沫问题）。现在限购，不能买多套房子；又限贷，没有了资金杠杆；二手市场频繁换手炒作的几乎绝迹，泡沫从何而来？我们只能说高房价，而很难说房价泡沫大。当然，相对于普通工薪层的收入，市区房价太高，租金回报率太低，由于交通和配套的原因，大家都愿意往高房价的市区挤，不大愿意住楼价不高的郊区远郊，所以，高房价其实是说市区高素质房子高房价，想想也是，大家都想买这种房子，而这种房子数量有限，能不高吗？

至于说，由于房地产这些年不断上涨，结果很多做实业的都跑来做房地产，实体经济就不行了，出现空心化，银行的钱也不进实体经济，所以要打压房地产，重振实体经济。这种观点其实也是站不住脚。很明显，哪个行业有市场，有需求，朝阳，就一定会吸引资本进入，这是市场规律决定的，想要强行扭转资本流动方向很难，也不科学。中国正在进行的快速城市化，一定会在相当长的时间里，仍然保持房地产旺盛的需求，产业朝阳性质是必然，生硬打压，也难以扭转这个趋势。而且，是不是只有生产机器、汽车和电器才是实体经济，生产满足衣、食、行的商品才是实体经济？而生产满足住的需求的商品、生产房子就不是实体经济？是不是只有制造业才是实体经济？而服务业就不是实体经济？房子的生产链条那么长，买了房子需要消费的东西那么多，怎么就不是实体经济了？或许有人只看到房子本来5000元买来住，结果几年之后市场价值竟然值20000元，升值4倍，就断言生产房子不是实体经济？发达国家如美国日本欧洲，似乎并没有把房地产业与制造业或者其他什么行业对立起来，反而视房地产走势为是否脱离金融海啸、经济衰退的重要指标。

实体经济这个概念其实是混乱的，至少逻辑上不清楚，比如说要扶持实体经济，那是指要扶持传统电器生产行业，还是指要扶持钢铁、汽车或制药一系列产业中的某个？如果某个行业已经成为夕阳行业，那么，经济转型的意思是将这个夕阳行业淘汰，或者利用新技术革命重新发展该行业，不是简单地让政府来扶持它。在这种情况下，银行资金怎敢轻易进入需求萎缩，产能过剩或者前途不明的产业？总之，不能把房地产业和实体经济完全对立起来，简单将两者归为水火不容。

其次，下半年房地产市场是否还能保持目前成交相对比较活跃，价格稳中上升的走势？我的看法是，因为经济需要保温，流动性不可能收得太紧，房地产的政策难有实质性的新打压措施（房产税试点，很难对市场产生大的影响），开发企业的资金总体应会好过去年，房贷应该不会回到2011年底贷不到钱的情况，而且，政府也在说要支持合理的首套房需求，估计或有所行动吧，所以，现在来看，楼市自去年下半年以来转暖的行情，逆转的机会不大。鉴于一线城市基本都有限价措施，这一点会制约供求和价格，下半年它们量减价稳或者小升的机会更大些。楼价调整的机会，也应该会非常小。

不过，一线城市及少部分二线省会城市的土地市场二季度火爆的表现，下半年应该会有所收敛，毕竟完全乐观不断举牌孕育的风险会大于机会，谨慎乐观估计会是主流情绪，土地价格飚升的不利影响相信大家都会不乐意看见。

第三，下半年买房风险更大？虽然我认为这样的担心也是多余的，但毕竟很多人都怕自己是在楼市天花板的位置买楼。假如我们从中国城市化进程现在还是爬坡、广州这样的国家中心城市购买力强劲、供不应求、发展更快的角度看买房问题，简单说，买房自住，早买好过晚买，迟早还会升，这是这些年的基本经验。如果是买市区的优质房源，更是不用太担心；而买房投资，则要做好长期持有准备，从租金回报和升值空间两方面考虑。持有的时间长，才会有更大回报。自己的资金风险，远远高于楼市的价格波动风险。不过，什么时候是经济波动谷底、楼市阶段性底部，抄底，估计是神仙也会被难住的问题。

6月25日