最近作为合富辉煌的代表之一，我参加了南宁和珠三角的房博会论坛，与知名学者易宪容和钟伟等同台讨论房地产的问题。从他们的观点看，有两个倾向，一是刚性需求因城市化过程农民无购买力而逐渐萎缩（易宪容甚至认为刚需因无购买力是个虚假的概念），一是经济转型减速及金融信贷收缩，为“四万亿”买单，未来房地产面临较大问题，似乎对为房地产的发展比较悲观。

过去十年房地产一路向上，各路资金一齐涌入房地产，资金推动市场不断高涨，这个黄金时代如今很难再重演。今后房地产发展前景如何，所谓房地产下半场的动力怎么理解，这些基本问题，行业很有必要站在一定的高度来认真思考。

经济社会转型、房地产调控是当今房地产发展的两大背景。

因为转型，房地产今后在三个方面的影响力会下降：一是房地产对经济增长、对GDP的影响力会逐渐下降。过往它绝对支柱的地位，如1998-2009年，房地产开发投资对GDP增长贡献率平均为10.4%，拉动GDP平均为1个百分点；2009年房地产业对GDP贡献率达19.4%，拉动经济增长1.8个百分点，房地产从重要支柱将逐渐转向一般性产业；二是土地对财政的影响力会逐渐下降。2006年时土地出让金占地方财政收入约38%左右，其后占比一直上升，最高峰是2010年，土地出让金收入高达2.7万亿元，这个数据快到地方财政收入的三分之二了，这样的发展显然不可持续，风险较大；三是未房价对民生的影响力会逐渐下降，特别是保障制度建立完善起来以后，中等和中低收入人群的住房问题更多由保障房解决，商品房的定位是中高收入群体，市场机制作用的本来功能恢复，不至于蒙受本来不是它所承担的基本民生的功能。经济社会转型，房地产“去支柱化”，经济减速难以避免，2012年中国GDP增长目标降低至7.5%，房地产本身也会进入波动调整期。

因为调控，各项措施与行政干预叠加，房地产市场受到影响，出现变化。概括起来，是房地产市场的“去投资化”，向“自住化”转变，刚需主导。从中产期看，国家政策基本导向始终会支持合理自住购房需求，抑制投资需求，房地产市场的需求趋于合理化。自住需求主导，需求合理化，房地产市场的这种特点将延续和强化。

房地产在经济社会转型、调控条件下逐渐“去支柱化”，进入调整期，合理需求主导，应该是主要的发展方向。

不过，如果认为商品房今后将只表现居住属性，那就失之偏颇了，因为商品房除了基本的居住属性，资产始终也是其实质性的属性。房产是居民最大的资产。居民买房解决居住问题，追求生活品质，与保值、理财、投资目的交织，特别是在现行体制下，拥有产权房屋还承载教育、养老、保障、户籍乃至婚恋等多项复杂功能。因此，合理需求不仅仅是买房自住，还包括买来保值、理财、养老、为子女教育、落户、理财等，都是现行合理的需求。这种需求绝对数量庞大，几乎每个城市家庭都不能离开，所以，如果说刚需、合理的购房需求不仅不会衰竭，在相当时期内，还会非常庞大，因为，除了买房置业，改善居住条件之外，购置资产仍然是相当多的居民之首选，而且，租房与买房不能获得“同等待遇”，等于是把更多青年人推向买房的行列。

至于刚需、合理需求是否具有购买力，本质上不是房价高不高的问题，而是经济、收入是不断增长以及城市化进程是否持续的问题。

未来经济增长尽管减速，但保持相当的增速（如年增长7%-8%甚至更高）可以期待；居民收入增速超过GDP增长是社会转型的目标之一；而城市化进程，主流观点认为我国今后在相当长的时期内都处在城市化快速发展进程中。1978年至2000年，中国城市化率由17.9%提高至30.4%，22年时间城市化率提高12.5个百分点；2000年以后，城市化加速发展，每年城市化率提高1.5个百分点，数据显示2011年中国城市化率达到51%；预计“十二五”（2011年-2015年）中国城市化率超过55%，虽然城市化速率有所降低，人口向城市迁移的趋势不变，2020年城市人口将超过8亿人，2030年中国城市化率将接近70%，城市化带来经济发展的持续动力，为房地产发展带来巨大的需求。

我们的城市化与西方发达国家一样，目前进入超级城市群的形成、功能提升和强化阶段，如我们三个超级城市群珠三角、长三角、环渤海城市群，分别聚集了5600万人、1亿人、2亿人，其中三大城市群外来常住人口合计超过1亿人，如同纽约、东京、伦敦超级城市群，聚集了最重要和具有创新力的产业、高素质的人才、资本等资源，成为经济的发动机。我们的城市化最值得关注的是超级城市群不断扩展其经济、产业、财富的影响力、辐射力和聚合力。

超级城市群的发展结果是，国家中心城市、区域性中心城市、中等规模城市与小城市经济联系紧密，产业明确分工与、合作，交通与基础设施趋于一体化，例如珠三角超级城市群，广佛肇、深莞惠、珠中江9个城市整合一体化（基础设施、产业、公共服务、规划、环保等五大方面），经济总量占全国近一成，高速路、高铁、城际轨道将贯通各地，形成一小时生活圈，与香港、澳门互融互联，它集聚的人才、财富、资源、发展机会等，远非中小城市所能比拟，不仅仅是吸引农民工。超级城市群的产生、壮大是城市化的重要内容，“城镇化”这个概念在某种意义上说，还不能反映我们城市化的真正含义，因为很多城镇如果远离大城市群，它会被抽疏，发展缓慢。

超级城市群对城市价值和土地价值的提升作用，不仅为房地产开发提供投资机会，合理的消费需求也会在价值提升中不断产生。就像东京大都市圈，人们在东京工作在千叶、横滨或其他城市居住非常普遍，不觉得不便利；而今后在广州就业，在周边其他城买房也许非常流行，因为交通越来越便利，各地生活配套越来越齐全。8年前，在广州市区工作可能买了番禺的房子觉得不方便，但今天越来越多人选择番禺，它与市区的界限似乎在消失；花都正在复制番禺的经历；过几年增城、从化以及珠三角周边城市都会成为人们的主要置业选择之一。

房地产需求和购买力的催生，不能简单用农民转为市民的需求与购买力来概括；城市化、超级城市群的发展，本身就是经济增长的动力，即便目前房地产有所调整，存在“去支柱化”倾向，但其长期发展的趋势并没有改变。

2012年5月1日