前面两篇文章谈了经济、货币信贷大环境、国家房地产调控政策、供求关系等三大因素对2012年楼市的影响，这里谈谈另外两个重要影响因素：房企资金、市场预期。

第四、房企资金状况。

房地产是资金密集型行业，资金与土地一样是最重要的要素。开发企业获取资金的难易、成本的高低、市场与资金环境，对楼市、楼价有重要影响。

2011年国家对开发贷款、个人房贷进行限制，与过往房地产宽松的资金环境性相比发生改变。从国家统计局最新公布的数据看，2011年开发贷比2010年零增长，在房企资金来源中占比仅一成五，下降3.2个百分点；个人房贷下降一成二，占比仅10%，下降2.7个百分点；房企自筹资金大幅度增长28%，占比超过四成，上升4.2个百分点。

贷款和按揭可视为直接来自银行的资金，两项合计占比四分之一略强，过往至少要占三成以上（当然，房企自筹资金里有间接来自银行的资金，获取难度加大），说明银行对房地产金融限制明显，房企借银行的钱很难，特别是中小房企。

http://s16/bmiddle/498c08c4gb709482b399f&690

来自广东省房协的数据显示，2011年广东省房企贷款比2010年减少5.8%，按揭贷款减少6%，贷款占比下降约4个百分点，相反，自筹资金占增长，占比达到三成一，上升4个百分点，同样说明信贷紧缩和调控使得房企资金来源渠道发生变化。

从开发企业资金来源的增速看，下半年以来增速下降，下降的势头在年底明显加快，预计会延续到2012年。

http://s15/bmiddle/498c08c4gb70952dd2b9e&690
数据来源：国家统计局

不过，标杆房企目前资金状况较好，销售和业绩创新高，如2011年万科销售1215亿元，同比增长12.4%、恒大销售803亿元，同比增长59%、保利销售732亿元，同比增长10.7%、中海销售870.9亿港元，同比增长29.8%；广州地区销售金额突破100亿元的房企有保利等。也有部分房企销售较2010年不同程度减少，业绩下滑，资金链趋紧，面临困境，如绿城（同比下降38%）等。

房企对2012年的市场普遍持谨慎看法，至少在上半年交易量、销售下降几乎成为共同的预期，所以，房企更重视现金流，重视销售，回笼资金，大力降价促销也不少，共同的策略是准备“过冬”。

2012年银行对房地产开发贷款、个人房贷的收缩性政策应该会延续，房企资金压力将加大，迫使其加大积极销售回笼资金的力度，同时会拓宽融资、筹资渠道，而房地产信托2012年依然也会受到青睐，偿还高峰与借贷高峰共存。总的来看，2012年房企资金环境和压力会影响到它的发展策略，包括谨慎拿地策略、积极营销策略、迎合定价策略等，成为房地产市场调整的一大动力，标杆上市房企及少部分资金紧的中小企的动作会更积极。这方面，广州楼市与全国市场基本差不多。

存量房市场与新建商品房市场的资金压力不同。一般来说，二手房业主资金压力较小，除非是少量高杠杆投资者，或者其他方面引起的资金压力，所以，我们会看到，在市场调整期，二手房价格比一手房价格调整的力度幅度小，价格调整的时间也会慢。

六、市场预期。

记得两个月之前，参加朋友聚会，大家谈到楼市，有个朋友说，现在周围的人全都看淡楼市，国家这么多政策调控，一定能够把价格调下去。这位朋友的看法很具有代表性。最近一段时间，在各种场合碰到持这种观点的人更多，特别是2011年底中央经济工作会议提出“促进房价合理回归”的调性后，看跌、看淡的明显增多。

购房者对后市的预期，直接影响购房行为。近年楼市走势基本都反映出以下现象：购房人预期房价上升，市场被怕房价再度攀升的情绪主导，不少人提前入市，市场有追涨行为，不少需求被激发，进而影响供求关系；市场预期房价下跌，后市供应多的时候，买房人怕买房后价格再跌，担心贬值，不少人选择观望，或者期望价格有所下调再入市。不同的市场预期，产生的结果不同，预期看涨，交投活跃，助长房价；预期看淡，预跌心态起作用，观望蔓延，交投缩量，楼价继续调整走低。预计2012年在大环境没有发生改变的情况下，预跌的心态对市场交投、走向产生一定作用。

预期不一定与市场真实购买力相符。例如广州作为唯一非直辖市的国家中心城市，这么多年经济保持每年11-13%增长速度，居民收入增长年平均9-10%，财富积累速度快，藏富于民；人口规模1270万常住人口（其中794万户籍人口、476万外来常住人口），可以判断总体购买力强，需求庞大，如果年平均消化约6万套一手房、8万套二手房，不是难事。2011年广州近消化不到5万套一手住宅、7万略多二手住宅，而限贷的环境下，大约30-40%的购买人选择一次性支付房款。真实需求、购买力较强，而释放出来的购买力逐渐萎缩，这里，一方面说明预期对市场的影响力，另一方面也说明一旦市场预期扭转，将来的情况肯定会不同。不过，从目前方方面面的情况看，2012年要实现预期的转向似乎可能性较小。

总体来看，2012年广州楼市能否走出目前低迷的成交水平，楼价站稳，既要看今年经济能够从减速转为增速，要看货币信贷大环境能否从过度紧缩转为正常状态，要看房地产限购限贷政策是否有所微调，同时，还要看市场面因素是不是渐渐有所改善，如市场需求信心有所恢复，消化率提高，房企资金状况好转等。此外，保障房建设、社会舆论、外围世界经济金融等也间接影响房地产市场走向。

综合而言，2012年信贷紧缩环境、限购限贷政策对广州楼市影响较大，其叠加作用预计带来缩量向下调整的效应。不过，2012年楼市有没有不确定性？我感觉应该有。预测2011年楼市走向时，觉得当时最大不确定性是充沛的流动性会否因信贷紧缩而改变；2012年最大的不确定性则可能是信贷紧缩力度是否微调，经济会否从减速重回增速以及限制性政策是否微调。而2012年下半年的时候，有必要再去评估这些因素对广州楼市的影响。

2012年1月21日