傍晚，我正在昏暗的车流中小心驾车返家途中，接连好几个电话打来，原来政策又有了新的动向。“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”，都是媒体记者朋友第一时间打来电话作些市场影响的探讨。

政策会作调整，或者叫微调，早在大家预料之中。

原因是今年的楼市包括新房、存量房两个市场太过火爆，特别是一线城市，交易量成倍或数倍增长，楼价也不断上行，导致市场以及去年的扶持优惠政策引来不少质疑。舆论的压力往往会对政府决策产生影响，例如最近广州番禺建垃圾焚烧厂的事件，在社会舆论大范围聚焦下，建厂决策估计会没有了下文。

其实，今年市场成交大幅度增长，究竟与优惠政策是一个什么样的内在具体机制关系？是好事还是坏事（如何评价）？如果政策改变，将带来什么样的市场影响？等等，相信这些比较关键性的问题，政策在制定时肯定没弄清楚。历史经验表明，往往政策都是在匆忙中出台，否则就不会有政策频繁改变了。

还是谈谈营业税减免政策再度回归09年之前将会带来的市场影响：

第一，会对大家的市场预期产生多大的影响？个人觉得，不会有实质性的预期影响。预期很重要，如果大家都觉得政策会带来市场的转向，带来市场环境的变化，那么，问题就会比较大。目前看，影响市场预期关键的因素是，经济增长、货币财政政策、房贷政策等，营业税政策只是辅助性的、对二手交易起作用的政策。实际上，10月底开始的各个城市二手市场的成交增加，就是预计税费政策有变的反映，这次没有出乎大家预料。

第二、会不会给“末班车”行情升温？个人觉得，会。历史上也是这样，税费政策变动，往往会带来交易的延迟或提早，想买的和想卖的，都会要利用这段时间赶趟。可以预期，接下来直至12月31日晚12时，都将是二手交易过户繁忙时期。

第三，明年一月、二月份的二手市场会不会冷静下来？个人觉得，会。道理也简单，突然交易多出总价5点5的税费，不是小数目，不管谁出这笔钱，都会暂时影响买卖双方交易的热情，大家要看看情况再说。赶上“末班车”的，需求提前释放，没赶上的，估计多半会暂且搁置。这也是历史经验证明的。

第四，明年二手市场交投会不会因此受到大的影响，大幅度缩量？个人觉得，机会不大。最主要的理由是，目前二手市场在大城市，特别是一线城市越来越重要，例如城市中心区域，由于可供开发土地稀缺，新增供应少，主要是靠存量房屋解决需求，而中心区域配套、交通、生活成熟，是需求最集中的地方；存量房在价格上具有优势，户型面积与新房形成不同的梯次消费水平，会吸引不少购房需求；尽管09年需求集中放量，但考虑到我们城市人口增长、改善生活、收入增加、财富找出路等每年带来的新的各类需求十分庞大，存量与新增两个市场的交投都不太可能大幅减少。当然，要考虑2-5年内的房屋征收营业税，一定会使得部分实际供应、实际需求受到一定影响，有买家会因营业税暂推后置业，有卖家会因此不愿调低价格，转售为租，从而影响供求。而且，楼价目前已经是高位，制约了部分需求，营业税的变化会让部分购房者需要一定时间来适应政策变化。05年、06年改变营业税政策时，效应都是短期的，情况有借鉴意义。

第五、楼价会不会因此下降？个人觉得，好像不会。原因在于，目前房屋流通过程中，卖方居于优势，其持有房产的能力很强，例如，到二手市场去了解下，会发现绝大多数城市（个别除外如深圳）的业主要出卖的房子，三分之二乃至更高比例的是全部付清房款的，不用供楼，没有按揭，他们是不会急于变现的。这决定了绝大多数业主没有降价出货压力，而他们遇到税费政策变化，很少会选择让利出货，或者是将这部分费用转移到买家身上，“实收”，或者是暂不出卖，转卖为租。除非他在银行“押”了不少房子，有供楼压力，需要变现。因此，我们会看到营业税政策转了以后，最最直接的影响是，买家、购房者买二手房更贵了。更贵不是房价涨，而是他要出营业税及附加的钱，如果房子50万/套，那他要多掏2万7千5百元，不是个小数。这就是最大的影响：买二手楼要出更多的钱，用更贵的价格。这个政策调整，有可能推高二手楼市的实际的成交价。

从经济学的道理看，交易成本提高，可能带来交易效率的下降。本来二手楼市场交易效率提高，有利于增加供应，满足需求，配置资源，但营业税年限延长后，拿证2-5年的实际供应预计会减少，买这类二手房又要付出更多，所以，供求两方面都会有一些影响。

至于大家关注的炒楼，其实调整营业税年限对于抑制炒楼的意义不大。炒家用银行信贷杠杆来炒楼，是短期行为，绝大多数在两年内，否则不叫投机，所以该政策对于这块需求其实影响十分小。

营业税政策历经05年开征，06年延长年限，08年取消延长年限，09年恢复延长年限，10年将来又会如何？转来转去，折腾味道颇浓。用“折腾”这词，不是评价，更像是作为从业人员内心体验来看、描述个事实。

尽管折腾，但二手楼市的的大势还是不会变。不过，政策微调对于12月要进行的土地拍卖，感觉会产生微妙的影响。

龙斌

12月9日