千呼万唤，12月17日终于迎来房地产第二波实质性的新政策：明确放松第二套房贷、减免住房转让营业税、有条件支持开发贷款、取消城市房地产税、加大保障性住房建设力度，等等。政策力度大，解决了上一轮政策留下的疑虑及不确定预期。

先看看国务院公布的“12.17”新政的具体措施：

（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

市场、保障  一个都不能少

“12.17”新政明确提出坚持市场化方向，坚持住房保障制度。这两个坚持，一块是市场，一块是保障，两块完全不一样，不可相互替代，不可偏废，一个都不能少。在经济下滑的巨大压力面前，政府终于意识到这一点，值得庆幸。

先前有些颇为流行的模糊认识，主张把房地产划分为“消费”和“投资”两块，认为政府政策必须从鼓励消费着手，要通过保障制度来制约甚至消灭投资，现在看来，是对房地产以及政府政策的最大误读。很显然，在房地产行业中，商品房市场与保障制度完全不同，同样重要，市场的要靠市场规律，遵循市场规律来调控；保障的靠政府财政投入，解决的是困难人群的居住民生、社会公平问题。如果把这两块混为一谈，调控就会辨不清方向，不但搞不好市场，搞乱市场，拖经济后腿，而且居住民生问题也无法解决。

普通住宅成交有望迎来“小阳春”

业内一直期待和呼吁的二次房贷松绑、住宅转让营业税减免等问题，这次终于有了答案。但政策的连续性也很清晰，松绑的是改善自住普通需求，营业税减免的也是普通住宅，而非普通住宅、多次置业是在政策优惠范围之外的，这与先前“10.22”政策的思路一脉相承，可以说是再次进一步的明确。

可以预期，营业税减免将直接促进二手市场普通住宅的买卖成交，因为目前二手市场买卖双方对价格的分歧其实很多小于5.5%，营业税年限缩短到2年后，将“解放”二手市场中大批次新房，激活市场的供应和流通。这次终于兑现过往讲了多次的“发展二手房市场”的口号。实际上，上海等地率先实施这一政策之后，二手市场中小户型的交投活跃了很多，中介企业将迎来短时间的交投“小阳春”，喘一口气。

换房行为会增多，对于一手市场也是大的利好，连同改善型普通自住房（定义为人均面积低于当地平均水平）可以享受七折优惠利率，二套房贷松绑，相信对于一手市场中小户型的成交有好的刺激。

近期楼价涨？概率几乎为零

新政又到，有人会发问，炒风是否会再一次兴起？楼价会不会重拾升势？从目前的形势来看，这种担心应该是多余的。08年楼市深幅调整，迄今全国住宅成交比去年减少近两成，楼价连续四个月下跌，珠三角地区大幅度调整一年有余，广州、深圳、东莞等地成交严重萎缩，市场观望浓厚，楼价下行趋势确立，与经济下行的趋势叠加，已经被公认是周期性的调整。再加上不分贫富人们资产财富普遍缩水，未来前景不明朗，购买力受伤严重，供求关系明显偏向于“供大于求”一方，楼价仍然居于高位，使得房价收入比、投资回报、租售比、空置率等各种指标还远未进入绿灯区，这种情况下，投资需求激活或者席卷重来的可能几乎没有。不知这么说得是不是有些绝对，但有一点是可以确定的，楼市有没有人投资，炒楼多不多，楼价升还是降，任何个人或机构的观点乃至社会舆论是左右不了的，还是背后的趋势和规律在起作用。

这个时候如果采取提价策略，是小业主的话，那他多半是不想卖出套现，还想继续持有；如果是开发商，只能理解为企业现金流充足，销售压力不大；而对于购房者而言，目前几乎很难找到他有抢购的理由，很多需求不能释放的原因之一是他对目前价格水平还不认同。利好来临之时，往往是促销套现的机会，相信政策目的“促进商品住房销售”会成为市场的一种效应。

经济表现成09年楼价最大决定因素

新政对市场短时间交投的刺激会不会持续？09年楼市的表现会不会因“12.17”而成为转折点？目前就来断定，也许为时过早了。如果经济周期、房地产周期相叠加进入新一轮的调整的判断成立，那么，一两次反周期的政策其实是很难改变周期的运行轨迹的。还是谨慎为好，毕竟社会购买力不会很快恢复，供求关系的改变需要慢慢消化，对楼市的信心和预期要长时间才会修复。等到09年下半年，再看我们的经济表现，也许到时候会有更清晰而明确的判断市场的依据。

当然，每次宏观政策出来，对于实施操作来讲都会留下一些“手尾”，这次也不例外：例如这些政策（第二套房贷、营业税减免、开发贷款支持、企业兼并重组融资支持等）具体实行的时间是几月几日，普通住宅、人均面积还要具体定义（其实建设部关于普通住宅有建筑面积、容积率、价格三个条件性定义，看来建筑面积的界定操作性最强）。这些实施细则越早出来，效果越好。

                                                             2008年12月17日