不久前，发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录 (2007年修订)》，引起业界广泛关注。这个目录，列出外商投资房地产业受限制的三个领域：1、土地成片开发(限于合资、合作)；2、高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；3、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。新政策于2007年12月1日起施行。

与2004年11月的外商投资产业指导目录相比，这次最大的变化有两点：第一、原来“普通住宅的开发建设”列为外商投资的鼓励目录，而本次则取消；第二、新增“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”为外商投资受限制目录。其他限制不变。

总的来看，这次国家延续了近两年对房地产宏观调控的有关外资政策，并将限制范围进一步扩大。如2006年7月，商务部、建设部等六部委曾颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。”同时提高外资来华投资房地产的门槛。今年5月，商务部和外管局规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。7月，外管局发文对外资公司结汇进行严格规定。本次限制将存量房交易和经纪公司纳入其中，范围几乎扩大到整个行业。

近两年我也接待过好几宗境外基金及其他外资的房地产市场政策咨询，他们的目标很明确，更感兴趣一线城市的大型商用物业，竭力避开住宅这一政策调控焦点。近两年上海、北京、广州等一线城市经常有金额过亿的大型外资收购，涉及超甲级写字楼、公寓式酒店、商铺等，有明显外资投资示范效应。但在开发投资上，外资的比重实际上不大，如资料显示，广州、上海2005、2006年房地产开发投资的外资构成比例均在5%以下。国家统计局的数据显示，今年1-9月，中国完成房地产开发投资超过1.68万亿元，利用外资仅423亿元，外资所占比重不到3%，虽然增幅超过60%，但总量对市场的影响十分有限。

一方面国家宏观调控政策不断出台，另一方面各大中城市房价不断快速上升，调控效果短期并不明显，加上人民币升值压力加大，流动性过剩不减，这种背景下，政府先把外资这道闸门把紧，防止其不断进入房地产行业产生过热，不论其是否真能引发不动产不断溢价的“洪涝”，政策意图很容易理解，毕竟国外不动产3%-5%的投资回报率远远不及中国。

值得注意的是，这次将存量房屋交易和经纪行业列为限制领域，可能会对房地产二级市场和中介行业带来不小影响。如上海、深圳、北京的高端存量住宅市场、写字楼和商铺市场，外资比例不低，新的限制令是否会导致市场成交萎缩，需求减少，进而带来对市场的冲击，有待认真观察。目前中介经纪行业仍然处于粗放经营、快速成长期，全国性大型连锁经纪公司多数有外资背景，如21世纪中国、中原地产等，引入巨额外资大肆扩张（如21世纪中国近两年先后引入超过七千万美元的境外投资），本土大型经纪公司不少也利用外来资金或者境外风险投资进行扩张，相当多的国际品牌中介公司和海外基金觊觎国内存量房市场高速增长带来的商业机会，此时颁布新的限制政策就像是对风驰电掣的行业快车猛踩一脚刹车，肯定会放慢外资介入国内经纪行业的节奏，遏制外资涌入的规模，直接影响行业的全国性扩张速度。这对本土中介公司来说应该是有利的，使之有机会重新布置全国竞争战略，至少可以争取做大或者选择上市来获取资金的时间。当然，因为政策实施细则尚未出台，政府限制方式并没有案例可循，实际影响市场的效应存在不确定性。