从近期政府公布的市场数据看，07年广州楼市开局二手住宅成为市场亮点，交投活跃，而一手住宅成交缩量，楼价稳步上行。新建商用物业则延续去年抢眼态势。总体来看，市场运行并没有出乎所料。

一、开局住宅市场二手热、一手降温

2007年1-2月广州原十区（不含南沙、箩岗区，下同）二手住宅成交量为112.98万平方米，而去年同期成交97.24万平方米，同比大幅增长16.2%，而原十区一手住宅成交148.2万平方米，较去年同期减少7.4万平方米，幅度为-4.7%，一热一冷对比明显。

二手住宅的市场份额响相应增加，由去年的40%，增加至43%。这是从面积方面考虑，如果从成交宗数来看，二手住宅的市场份额几乎与一手持平，达到49.8%。

去年底的时候，我就预测，由于目前一手楼价格高企，供应量有限，且有相当部分集中在郊区和城市边缘区域，不少购房者可能会将目光投向在区位、价位、周边环境具有优势的二手楼上，07年的二手市场会在两个市场的互动中占优，现在看来，市场的实际表现正体现这个特点。

二、楼价还在往上走

楼价最终体现的是当下市场实际的供求关系，这一点还是有必要强调一下。有人认为，国家出台了很多调控政策，还有不少更加有力度的政策即将出台，例如税收方面的政策等，楼价肯定上不去，而且会降。但从目前的情况看，上述“楼价降”的说法根据不足，只是一相情愿的美好愿望而已。

看看近几个月公布的市场成交均价，06年10月至07年2月各月一手均价分别为6412元/平方米、6652元/平方米、7205元/平方米、7132元/平方米、7722元/平方米，因为有区域权重、物业档次差异的因素影响，我们无法得到定量的楼价增幅，但定性的判断还是很容易得出，一手楼价经过几个月的盘整，依然在上行。

二手楼价同样如此。满堂红地产研制的剔除房屋差异的“满堂红广州二手房指数”显示，06年10月至07年2月的指数分别为1133、1145、1155、1241、1246，二手楼价稳步攀升。从官方公布的月度成交均价看，也是上升的趋势。

楼价升主要是目前供求关系不平衡影响的结果。我们选取06年11月-07年2月这四个月的一手住宅批准入市量，分别为37.99万平方米、58.74万平方米、50.25万平方米、50.09万平方米，合计197.07万平方米，但同期成交量为203.35万平方米，显示供求之间的缺口超过6万多平方米。从2004年以来，广州一手住宅的供求关系一直不平衡，“求大于供”的特点不会在一日之间改变。同样，二手市场里客源量依然大于盘源量，卖方市场格局依旧。

从市场数据中还可以看到，新建商用物业成交十分火爆，一手商铺头两个月成交量同比大幅度增长五成以上，一手写字楼成交同比增长近两成。与新建商用物业市场的抢眼表现不同，二手商铺和二手写字楼的买卖同比大幅减少，幅度分别超过三成、六成，形成鲜明对比。

市场曾普遍预测07年上半年一手住宅的新增货量不多，头两个月的市场运行情况说明，二手住宅市场的热度还会继续维持下去，楼价未来走势呈上升趋势。