“房价与地价的关系”，是个老话题，有幸加入新浪房产编辑组织的讨论，我感觉今天讨论这个问题特别具有现实意义。大家都看到了，这几年房价不断飙升，地价水涨船高，谁因谁果众说纷纭，争不出结果，问题仍然是迷雾一团。

在这方面我理论素养较欠缺，提不出深层次的看法，只是个人觉得，讨论房价与地价问题，可遵循两个大的思路，一是从实际情况着手，一是明确讨论目的，为查清现实问题，思考解决问题的有效途径。明确目的这点很关键，否则可能流于一般鸡与蛋的纯理论议论。

房价、地价的实际情况是什么？简单说就是不断、反复涨价。问题是什么？问题有好多。房价、地价反复上涨算不算问题？个人看法是，上涨只是现象，本身还不算问题。问题来源于两大块：一是现象背后的实质、诱因，例如土地和房屋市场是否有致命缺陷，制度安排是否有不合理的地方，才是问题症结所在；二是现象背后的结果，是否引发严重后果，如泡沫丛生，经济高危，或者社会问题衍生。

先从第二方面房价、地价反复涨价的后果看，是否引发了严重经济危机呢？似乎看不出来，证据不足，因为整个经济还是快速向前，房地产行业基本上处于景气周期。但高房价的社会问题，大家议论的就多了，是热点，集中反映在中低收入人群变得越来越买不起商品房，而购买人群越来越向富裕人群倾斜，一句话，好多人的居住开始变成问题。

地价、房价上涨的实质和诱因则非常复杂，看法不一。

关于土地市场，土地价格上涨比较明显地发生在招拍挂制度实行之后。招拍挂之下，众多开发企业基本上只能通过公开途径来竞价获取（政府部门寻租机会基本被破除，是个进步），因为适逢楼市旺，房子不愁卖，大有利可图，企业对土地趋之若骛，信心倍增，不惜重金竞价相求。如广州二三年前，地价还是二千多，三千左右，经常有底价成交或流拍，但时至今天，几十轮竞价屡屡可见，不少地块突破四千，涨幅惊人，都可以用数据来算，大家看得清清楚楚。

这里有没有问题？看起来好象有个“供求关系”：政府是供应者和地主（企业转让的所谓二级市场，不成气候），企业是需求者。拿地的需求大了，“供不应求”就会形成，导致全国性土地涨价。但实际上，这个供与求的关系，还不是真正的市场关系，原因在于政府对土地的绝对垄断，从农民手中低价拿来，再高价出让，获取差价“牟利”。政府的卖地利益，例如有更多钱搞城建，上项目，出GDP增长的政绩，构成维持土地市场繁荣的内驱力。

政府平抑地价，只有三种办法可选：加大土地供应、减少企业用地需求、限价。由于土地涨价是政府利益所在，加上政府还面临城市化加速与土地资源有限、加大供应与国家严控土地政策的两大矛盾，三种手段都不会充分运用。政府的地价操控权，会让位于利益，地价不大可能被人为平抑。这是制度安排使然。

其实地价上涨本身还不是问题，问题在于政府垄断土地、卖地获利的制度安排，使得上游（即农民）和下游（购房者）利益受损。

从房价来看，自2000年开始，全国各城市房价开始向上，一路上行。广州的市场上涨晚了几年，03年的时候，房价还是持平走势，平均起来卖不到四千元，04年就到了四千六，05年则过了五千一，06年肯定过六千元。这样的走势有一定代表性。

房价上涨的机制是什么？是不是供求关系在起作用？是不是人们庞大的住房需求被激发起来所导致的？这又是个极具争议性的问题。有观点就认为，政府垄断土地下的房地产不是真正的市场，企业、投机资本以及各种不规范市场行为如捂盘、惜售、内部认购、囤积等炒高了房价。我的看法是，我们的商品房市场虽然是不完全竞争市场，垄断性强，但供求关系机制起的作用不容忽视，如果脱离供求关系，我们就无法看到真正问题所在。

概括讲，以下三点应该是明确的，一是土地供应有限与需求旺盛的现实矛盾，是房价走高的根本原因。二是市场和房价走高的真正动力来源于经济的高速增长，城市人口不断增加带来的各种需求。三是市场需求是真实的，将来的需求一定只会增加不会减少。举个例子，目前的城市化水平是42%，聚集了5.46亿人口，而在在30年前，城市化水平只有18.6%，预计若干年后，城市化水平会达到50%，城市人口将净增数量至少1亿人，它所带来的住房需求是惊人的。另外，经济常年增长9%、10%，财富积累带来的改善居住的需求也是巨大的。

尽管房价上涨有合理、真实需求拉动的原因，但高房价引发的问题很严峻，带来结构性的矛盾不容忽视，最直接表现在市场逐步转向满足财富和富人的需求，漠视穷人的需求，而社会本来收入差距悬殊的结构，更加强化市场的这种趋利行为，加剧房产的财富效应。造成这种状况，与其说是市场缺陷导致，还不如说是制度安排缺位、错位所致，背后深层次的原因则是社会贫富分化，收入差距过大。

个人看法是，目前的房地产市场，要解决大多数人特别是中低收入人群的居住问题，变得越来越不可能。在目前的经济、社会、城市化模式的发展条件下，房价地价上涨是趋势，只是多涨和少涨、快涨和慢涨的问题，解决问题思路，应该要超出市场的范畴，着重在制度上重新安排。比如，要大大增加政府部门不能“牟利”的保障型土地，不是投入商品房市场，而是专门建造给需要社会保障的人群，供应给买不起房子的人，而且应当逐步扩大保障人群范围，即住房社会保障的制度安排应尽快建立、完善起来。再比如，适当干预市场，引导、增加市场忽视的需求，06年调控就有“7090”、“竞房价竞地价、限房价限地价”的政策，一定会缓解价格快速上涨势头，但却难以解决居住问题的根子，因为居住问题的症结在社会，在国民财富分配机制，而不在市场，所以有效解决居住问题的思路应当着重放到制度重新安排和社会保障上，否则可能只是头痛医头、脚痛医脚的暂时延缓。