在国家调控政策不断出台、落实“国十五条”细则千呼万唤始出来的背景下，广州楼市场迈进第四季度。分析前三个季度各项公开数据，可以发现市场总体运行呈现三个特点：一是市场继续保持活跃，消化吸纳力强劲，二是楼价依然保持较快增长，但升势有减慢趋势；三是政策调控效应在第三季度开始显现，成交有所缩量。

首先，从市场交投情况看，广州楼市依然保持活跃。1-9月全市十区共成交146336宗房屋交易，面积1563.98万平方米，较去年双双增长，幅度分别为6.5%、4.2%，可见整个市场没有因为政策频繁出台出现大的波动，说明居民置业的需求较为旺盛，呈刚性特点（见表1）。

相比之下，一手市场比二手市场活跃，商用物业（写字楼、商铺）市场远比住宅市场活跃。一手商用物业交易量较去年同期大幅度增长，不仅没有受到政策调控的影响，反而吸引了更多的资金和需求，供求两旺。二手楼成交面积占房屋市场的43.4%，份额变化不大。

换房需求主导下的一手楼市，市场吸纳消化力较强。1-9月实际的新增供应量明显小于成交量，表明市场的供求天平依然偏向“求”的一方，市场仍然延续着求大与供的格局（见表2）。

其次，从楼价变化情况看，今年的楼价增长较快。从2005年至2006年9月的住宅季度成交均价图看，楼价从去年第四季度开始进入快速上升轨道（未考虑产品地域分布、类型权重差异），其中一手楼成交均价的涨幅大大高于二手楼，这个轨迹图与市场实际经验的吻合度较高，说明自去年第四季度开始的新一波价格升势的动力来自一手市场（见图1）。

去年的“6.1新政”给带来市场一个季度左右的消化适应期，当年第三季度成交均价有所回落，调控效应即刻反映在楼价调整上，但进入四季度后，市场预期普遍转好，观望消除后的购房需求强劲——两种因素共同作用，市场量价齐升，一手楼价连续向上突破，二手楼价稳步小幅上扬。今年5月开始的国家新一轮调控没有产生类似去年的楼价短期调整效果。

究竟是什么因素导致今年楼价持续上扬？这个问题目前很难有公认的答案，需要时间来观察。我个人觉得，开发企业推售新盘普遍采取高定价策略，购房者对后市看好（也包括相当部分的被动看好），纷纷如期入市，买卖双方一个敢定高价，一个敢应价，促成了市场量增价升的行情，而供求关系的不平衡起了关键性的作用，是左右交投与楼价的深层次因素。再者，新一轮调控旨在改变供应结构，但市场供应结构的真正改变至少还需要一两年时间，因而调控在目前阶段的作用更加多地体现在心理预期调控上。

满堂红地产研究部从去年12月开始，对广州约400个典型楼盘的成交情况进行监测，初步建立了一个每月包括300-500宗交易样本的价格指数，发现二手住宅价格缓步增长（见图2）。

目前一手、二手两个市场的楼价具体影响机制有所不同，前者是新增量的定价起主导作用，后者是买卖双方议价决定整体楼价。从今年6月份开始，由于新的交易营业税政策实际增加了购房者的成本，卖家心态依旧较强，买家追涨的意预有所降低，二手住宅价格上涨的动力有所减弱，第三季度二手楼价在高位盘整。不断出台的政策，特别是地方住宅建设五年规划出台，市场产生明确的未来一手楼供应、中小户型供应增加的预期，部分购房者特别是初次置业人群对楼价产生“恐高”情绪，市场的追高行为减少，开发企业的反复走高的定价销售策略会有调整，目前一手楼价快速上涨动力趋弱。

第三，新政影响，加上楼价居高，市场第三季度有所缩量。从成交数据中可以看出，市场第一、二季度成交猛增，在第三季度有所缩量。与去年同期相比，两个市场表现不一，一手楼第三季度成交反而较去年同期减少，而前两个季度成交同比增长幅度超过二成；二手楼三个季度成交平稳，但同比出现上下波动，主要是去年“6.1新政”带给二手市场交易量大幅波动所致（见表3）。

由此可见，今年调控所带来的市场影响目前主要体在一手楼交易缩量上，去年的调控则体现在二手楼交易缩量上，楼价都没有受到大的影响。

第四季度和明年楼市走势将会如何？影响市场今后走向的因素较多，特别是未来政策面的不确定性较大，但总的来看，我觉得四季度以及明年楼市走势的基调应该是“平稳”。

直接影响四季度楼市主要有以下因素：一是新增的实际供应量有多少，二是开发企业的定价以及销售策略，三是市场的预期。市场预期会起到主导性作用。

在高楼价面前，政府已经加快推出“双竞双限”土地，其调控作用不容忽视。相当一部分购房者产生观望情绪，部分二次置业人群入市变得谨慎，高价楼的主力购买群体以及市场的预期愈加理性，可以说，一手楼一味超高定价目前已失去市场基础。远郊一手楼价在每平方米6000元上下，核心老城区基本在万元以上，面对新高的价位，市场消化和接受还需要时间。考虑到四季度的新增供应会加大，属于传统旺季，市场成交不会萎缩得特别厉害。

从楼价上看，可能出现有涨有跌的分化走势，目前供应集中的、配套和交通尚不完善的远郊地段，楼价压力较大，个别项目价格会向下调整，但老城区、地铁沿线、规划利好区域特别是稀缺资源的一手楼价预计仍会十分坚挺。“70%、90平方米”的政策对供求关系的调整客观上强化了不同类型、不同区域的产品分化趋势，未来不同产品类型、不同区域的楼价表现会不同步，稀缺资源类产品的价格上升空间较大，但市场波动相应也会更大。从供求关系看，目前楼价水平的支撑力较强。

三季度二手楼市成交同比大幅增长，表现完全不同于去年，由此可以预见四季度将迎来二手楼市的旺季。政策和高楼价反而给二手楼市带来机会。老城区、一手楼价反复走高的区域、以及二手供应集中的区域，都会成为四季度二手市场的热点。一部分初次置业者从一手市场转向二手市场，部分长线投资者会选择居住成熟、回报较高的地区再度入市，预计二手楼价仍然是稳中有升走势。

今年落实调控细则持续了三个多月，明年五一前后可能会形成相对缺货期，楼价继续上行有压力。考虑到明年上半年的市场的新增供应不会有大的增长，而购房需求总体看不会有大幅度的萎缩，所以明年上半年楼价几乎难有大的下调空间。下半年新增供应会明显增多，特别是中小户型上市将明显多起来，成交恢复性增长应该不成问题，楼价会稳定。鉴于一手市场和二手市场的互动机制，预计明年整个二手市场将维持活跃，上半年两个市场的份额会进一步拉近。明年二手楼价的走势也是稳中趋升。

从宏观上预测市场走势离不开政策、市场预期这两大方面的判断。明年国家的政策有不确定性，如物业税等，给楼市增添一大变数。市场预期则比较容易把握，就是两个字“理性”，市场参与各方不管是供应方、购房者还是中介方，不管是拿地、定价、销售、购房还是撮合交易，审慎、理性几乎是唯一的选择，这算是政府调控在目前产生的最大效果。理性的预期将产生平稳的走势，对这一点我比较乐观。

（注：文中所采用数据除注明外，均来自公开的政府统计的数据）

10月20日