国庆前一天，《广州市住房建设规划（2006-2010年）》正式发布，公众期盼已久的“国十五条”实施细则在广州终于有了清晰的脉络和愿景。

规划显示，2006—2010年广州要建各类住房总量不小，达到56.24万套，总建筑面积5350万平方米。其中，政府保障型住房建设11.43万套，总建筑面积900万平方米，全部是90平方米以下住宅；商品住房44.81万套，其中31.63万套中小户型商品住宅（包括24万套政府调控的中低价位住宅、7.63万套其他商品住宅），建筑面积2847万平方米，大于90平方米的商品住宅13.18万套，建筑面积1603万平方米。用地计划一并推出（见下表1、表2）。

仔细读完整个《广州市住房建设规划（2006-2010年）》全文，感觉规划一个突出的特点就是十分注重定量化的规划依据，如参照广州人口增长、目前保障人群数目、过去市场供应和消化情况等，测算未来供应量。我本人之前也参加过有关部门的市场调研，反映了不少市场情况、数据和建议，读这个规划能够感受到是一份政府务实的解决方案。

我的总的认识是，如果能够连续5年供应相当于目前需求量的住宅，就一定可以实现稳定市场、稳定楼价的调控作用，因为广州楼市最关键的问题还是供应问题，最主要的矛盾还是供求之间的矛盾。

具体的市场调节作用会体现在以下四个方面：

第一、整个市场预期会更加积极。未来5年，广州不会缺地、不会缺新增住房，这是规划传达给市场的最明确的信息，大大消除市场的不确定性因素，市场参与各方不论是开发商、中介、还是消费者，都会根据规划对未来楼市作出理性的判断。调整市场预期，使市场行为更加理性，是规划最直接和最重要的作用。

第二、市场的实际供求关系会逐步得到改变。随着住宅供应计划的实施，楼市供求关系会发生改变，主要会有三方面变化，一是总量上，到07年、08年住宅供应总量会超过需求，二是供应结构上，中小户型单位会逐渐占据主流，从08年开始市场上将有超过1000万平方米，13万套的中小户型潜在供应量，将扭转目前的户型构成以大为主的格局，三是区域上，新增供应的重点区域将逐渐转向郊区，番禺、花都、萝岗、南沙的新增供应合计超过三分之二（见表3）。总之，目前供应偏小、户型偏大的楼市会被改写，新盘偏远的情况会被强化，郊区置业会随着城市外扩，交通基础设施完善而成为主流。中心城区的二手市场份额会超过一手市场。楼市会发生大的变化。

第三、政府从“小户型”着手强力调控。规划中明确提出“政府通过限户型、限房价、限销售对象等措施对商品住房市场进行宏观调控”,“三限”的目标直指中小户型住宅，土地通过“双限双竞”的办法公开出让，按照面积计算，这些调恐型住宅比重达到总量的40.4%，按照套数计算，比重达到总量的42.7%（见表1），直接干预力度大。以后新建商品住宅的定价大权不再是发展商说了算，政府先定价（限价）——政府将成为房地产住宅市场重要参与者，这是规划最值得关注的方面。

第四、楼价稳定应没有疑问。新的预期会产生积极的市场效应，而供求关系以及供应结构的的逐渐改变迟早会体现到楼价的运行上，政府的调控可以直接针对楼价，三管齐下，说“未来楼价会稳定”， 依据是足够的。很显然，政府调控的初衷是稳定，有长远目光的开发企业不希望楼价大起大落，中介企业也希望市场平稳，购房者的利益在楼价平稳的市场是最大化的。

但也要注意，由于未来住宅供应的区域分布重点是郊区和新兴地区，老城区的新增住宅供应不会大幅度增加，老城区的楼价一两年内仍然会坚挺。此外，未来大户型单位将是楼市较稀缺的品种，这是此轮宏观调控的必然结果，所以，老城区大户型单位的楼价可能会随市场需求涨落有大的波动。

从前瞻的角度看，规划实施后意味着确立了一些新的游戏规则，会对楼市带来影响。

未来城市住宅供应清晰划分“政府保障型住房”与“商品住房”两大块，一个是保障型的，一个是市场化的，这种区分明确政府承担解决居民居住的责任，与过去相比进了一大步；与过去完全不同的是，在“商品住房”领域中，又有规则截然不同的两类：一类是政府主导的限户型、限房价、限对象的“政府调控型住房”，另一类是公开出让、什么都不限的“其他商品房”。“政府主导”的商品住宅会不会与“市场主导”产生矛盾？例如相邻地段、区域如果一个限地价、限房价，另一个不限会不会对当地市场产生不利影响？例如限房价到底限在什么位置才合适，既有利于市场，又可以让购房人负担得起，不会引发各方质疑，让多方共赢？房价限定依据什么？依据经济增长速度、收入增长速度、基准地价、基准房价还是依据居民心理承受能力？这一系列的问题，可能会在“三限”和“双限双竞”的操作实践中不断突现，因为一旦政府介入市场的定价，就可能面临“政府主导”与“市场主导”的矛盾，市场的波动可能因政府干预而发，政府的角色异常重要，所以能否解决好这个矛盾，直接关系到调控效果。这对政府来说是个全新的挑战。

香港模式被公认是解决居民居住问题较成功的案例，其房屋政策原则之一有“政府应尽量减少干预私人物业市场”，以便保证市场的健康、持续和稳定发展，值得借鉴。

另一个问题是，规划围绕的都是户籍人口的居住问题，而非户籍常住人口并没有被纳入规划范围，随着城市化进程加快，国家户籍政策的松动，外来年轻白领、农民工等这些城市新居民的居住问题也应该逐步纳入居住规划范围，这样才符合社会发展的趋势，符合公平的保障原则。

当然，新的规划也给行业带来新的机遇。如“政府调控型住房”将引入社会资金，新的开发模式中，企业可以享受长期、低风险的稳定收益，香港瑞安集团就是靠替政府建居屋而发展起来的。“政府调控型住房”中有城中村500万平方米的建设量，是否标示过去政府一直拒绝企业参与旧城改造，今天有了新的思路。政府新思路下行业和企业有新的发展机会。