投资客出镜：郑小姐，2004年开始投资房产，已单独经手三套物业，以中长线为主。郑小姐喜欢选择带有交通卖点的小户型进行投资，她之前看好南山中心区的改造，现在看好福田口岸的开通。郑小姐认为，福田口岸开通之后，周边的物业价值还将有几千元的上升空间。

    “我应该不算投资客，我买房是带有自住兼投资性质的。”郑小姐开口便说。

     2004年，在南山工作的郑小姐想买套房自己住，当时南山的新房价格大多在4800-5000元/平方米左右，“都是刚刚开盘要一年才能入伙的，我不想等。”她于是在南油附近的龙坤居买下了一套带装修的二手房，40平方米的一房一厅，带装修，均价4200元/平方米。“虽说是二手房，外面看上去却一点都不显得旧。”郑小姐说自己当时的想法很简单，买套较新的房自住，将来升值了可以赚点。“南油片区属于南山的中心位置，将来肯定是要升值的。”

看准道路改造时机

    她的首次投资很快就看到了回报，从2005年开始，深圳房价的涨势持续迅猛之势，眼看着自己住的房价格一个月比一个月高，郑小姐一边忙着和朋友合伙在其他区域投资，一边趁热打铁在南油又购进了一套。

    “事实证明，地段决定了它的上升潜力。”郑小姐说。2006年底，她在南油的金海岸大厦买进了一套39平方米的小户型，因为是卖方实收，算上自己所付的税费部分、中介费等费用，单价到了9700元/平方米。“不过它带装修，带全套家私家电，我买来之后直接出租，不用再进行任何改动。”到现在，金海岸大厦在市场上的放盘价格已经到了13000元/平方米，郑小姐仍然雷打不动地收着每个月1800元的租金。“当初买的时候就是冲着创业路改造去的，所以特意赶在创业路改造完成之前买入。”郑小姐说，“现在算来，差不多4个月涨了4000元/平方米。”

她表示，现在的市场价格离自己当初的预期还有一点距离，所以，“打算继续持有一段时间再说”。

口岸物业求距离最近

    也正是由于这套房的投资经历，郑小姐开始将目光转向了福田。“南山区的房子涨得太狠了，继续投资的话风险太大，相比较而言，福田就没有南山那么快。”和之前专注中心区一样，她这次的目标也很明确，那就是口岸楼盘。“和西部通道不一样，福田口岸是走人的。”郑小姐说，“我特意问公司的香港同事，了解了香港人的置业习惯，他们就喜欢50-70平方米的户型。”同事还告诉郑小姐，很多香港人每天回到深圳的时间都非常晚，与其过关之后再转车或者地铁回家，还不如直接到家门口。

    综合考虑之后，郑小姐将目光锁定在福田口岸旁边只需要步行一两分钟路程的楼盘。2007年，她在天泽花园以12000元/平方米的价格买下了一套小高层单位。“这边的很多楼盘之前的定位就是外销楼盘，当时的开盘价格就不低，所以卖给我房的业主7年也就赚了30万。”

    郑小姐说，天泽花园附近，今年初新开的一高层项目，开盘均价已超过16000元/平方米，她估计等福田口岸开通之后，自己的这套物业至少还有几千元的上升空间。

>> 投资收益计算

    2006年底，郑小姐在南油的金海岸大厦买了一套39平方米的小户型，加上相关费用，单价为9700元/平方米，总价约为37.8万，现在每个月的租金为1800元。因此，计算她的投资回报率大致为：1800×12/378000=5.7%

投 资心得

只需看同等户型

    深圳人的购买力实在太强了，很明显的例子就是，从第二套房开始我就没有去看过房了，都是朋友或者中介给我介绍，只要看过那个小区同等户型的房子，我基本上就可以作决定了。一方面没有那么多犹豫的时间，另一方面好像也没有必要。

关外支撑力不够

    我有很多朋友经常在关外的新房与关内的二手之间难以取舍，我都会劝他买关内的二手。宝安的房我也去看过，总感觉价格有些虚高，支撑力不够，相比之下，投资关内的二手要稳当一些。

地价高不可回避

    我有听一些业内的朋友提到，南山后海附近今年将要开的新盘价格都是比较高的，再加上前不久龙华拍地，地价都已经那么高了，加上开发商的开发成本、建设成本、销售成本，我认为房价要跌太难了，除非相关部门出台更有力的政策。

专家点评

小户型投资要注意风险了

◎ 本期点评专家：世华地产南山南区住宅部副总经理　王文旭

    类似郑小姐这样的投资者在市场上并不少见，他们能够抓住形势的契机，把握住政府建设、改造工程等机会，有目的地选择投资目标，从而达到理想的心理预计。应该说，这也是在市场大涨的形势下所促成的结果。

    但是，我对郑小姐提到的对南山市场的观点不是太认同。事实上，跨海大桥开通之后，更大的意义在于香港到深圳的心理距离和实际距离的拉近，虽然说西部通道是以货柜车为主，但是，伴随西部通道开通之后诸如一些连接工程的街道改造和整治，都在一定程度上对房价有拉动的作用。现在，蛇口这一片的普通住宅二手房价格相比年前有了15%-20%的涨幅，南油片区靠近跨海大桥的物业也有10%-15%的涨幅。

    从我们所了解到的情况来看，现在这一片区入市的住家客不多，投资的比例比较大，尤其是大户型豪宅的投资比较较大。

如果接下来国家出台一些更加严厉的政策，可能会给投资者带来一定的风险，所以，要提醒一些热衷于小户型的投资客，因为这一片区还是以住家型的客户偏多，小户型投资的空间已经比较小了。