造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，主要有三点。第一，比重长期太大依赖性太强，同时又受到强烈的地域限制。四分之一居民住在填海造地上“弹丸之地”的香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。财政收入长期依靠土地批租收入，1980年为36%，加上其他房地产相关税收高达45%。同年建筑业产值占生产总值的23%，加上设计、律师、测量、中介和物业管理等服务性收入，物业交易和出租收入占ＧＤＰ30%。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。房地产股历来是第一大股占总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，开发商和居民贷款始终占银行贷款总额的30%以上。

第二，长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。1060-1980年香港工业、商业和住宅用地批租价格分别上涨了281倍、74倍和82倍。1984-1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990-1994年“豪宅”猛涨了6倍，甲级办公楼猛涨2。5倍，沙田等非市中心的中档楼盘猛涨近3倍。房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为14倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。上世纪年代初期，中环湾仔尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达十几万港元，元朗屯门等新镇地区也要3-4万港元，而大部分居民年薪只用十几万甚至不到十万。新界一套280万港元的房子只有 63平方米，100万港币的只有25平方米（都是建筑面积）。

第三，房价上涨太快形成巨大的财富效应，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2-3倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚个20万50万港元。上世纪年代最著名的案例金门大厦20个月里四次转手总价从7亿港元炒到17亿港元。炒楼为生的佳宁集团空手倒卖，又通过上市筹措资金进一步炒楼，三四年里资产过百亿跻身十大房地产企业，最终因泡沫破裂清盘破产，董事长被捕入狱。

摘于《水木社区》