从二战结束1945年算起到今年，香港房地产发展正好60年，1974年是分水岭。前30年相对发展比较慢，出现过1945-1951年、1952-1958年、1959-1968年和1969-1074年四个周期。但是这些周期基本上是受外向型经济和产业本身影响，与泡沫没有多少关系，房价最大下跌幅度也只有20%左右。后30年房地产突飞猛进，创造了“东方之珠”一个又一个奇迹，成为仅次于日本的全世界房价最高和房价收入比最高的城市，并爆发了1982-184年和1998-2004年两次泡沫破裂。前一次持续3年，房价最大下跌幅度超过30%，后一次持续6年，最大下跌幅度达到60%。

1974年伴随西方经济从石油危机中全面复苏，香港经济和房地产业重新走上“快车道”。1974-1983年房地产持续8年快速增长。这段时间里，香港成功完成了从轻纺、成衣、塑料、钟表等制造业为主向金融、咨询、公用、电讯、海陆空运输、旅游等高附加值服务业为主的经济转型，香港经济得益内地改革开放，与华南经济融为一体，获得巨大发展空间和能量。

1977年李嘉诚的长江实业击败置地集团，获得“金钟”和“遮打”两个地铁物业的兴建权，并入主和记黄埔董事局。1980年包玉刚成功“上岸”，收购九龙仓转战房地产。这些都标志着香港的华资企业超过英资成为市场主角。同时香港十大房地产公司也已先后公开上市，通过发行股票和债券获得开发需要的巨大资金。香港经济进一步崛起更是吸引了内地、日本、东南亚和澳大利亚资金蜂拥而入，推动房地产一派繁荣，也造成房价和地价急剧上升。

1981年和1997年是香港楼市最繁荣的年份，但是也正是此时吹响了泡沫破裂的前奏曲。1981年香港房价已是世界第二，十年前仅为加拿大的50%，十年后反超加拿大三四倍。从1974年房地产开始复苏到1981年，香港房地产市场以及房价已经连续7年强劲增长，房价中位线高达居民收入中位线的17倍。虽然办公楼空置率高达20%，住房贷款利率高达18%，香港房地产仍然表现出严重的供不应求，炒楼现象蔚然成风，结果以泡沫破裂告终。1984年中英联合公报公布，一切不确定因素息数扫去，香港房地产再次进入“快车道”。

1995年已经连续十几年强劲发展的香港楼市出现强烈回调现象，房价曾一度下跌20%以上。但是只有一年多时间，严格的控制刚刚过去，同时在“九七”回归“利好”下，各方一致看好后市和香港未来，买家涌入，房价不跌反而再次上攻，制造了又一个泡沫奇迹。

摘于《水木社区》