近年来，围绕安置房的纠纷日益增多，其核心是被拆迁人的利益得不到保障。究其原因，我们可以看到安置房从产生之日起，其所有的陷阱是纠纷的根源。为此，如何预防安置房的陷阱是法律人研究并能为当事人提供帮助的重要领域！

　　一．安置房的概念与特征

    所谓安置房，其本意是政府提供给需要房屋的人的房屋。然而从有了拆迁，其意义就产生了变化。近年来，人们往往将其理解为政府对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

    安置房的特征主要有：

    1．安置房的建设单位是地方政府或是政府购买而来。

    2．安置房的受让人（被安置人）应是依法需要安置的人，其中有被拆迁户、移民、灾民等。

    3．安置房的建设成本由于税费多享受了减免和建设用地多为划拨而来的原因而低于市场商品房。

    二．安置房分类

  　安置房的类型可作多种分类，而目前的分类方法过于简单，这将直接影响安置效果，容易引起争论。我认为，安置房分类方法至少要是根据建设单位不同、受让人（被安置人）不同、安置房本身性质来划分。

    例如按照受让人（被安置人）不同，至少可分为拆迁安置房、移民安置房、灾民安置房三大类。

    又如其中的拆迁安置房屋根据根据建设单位不同至少可分为因重大市政工程动迁居民而建造的房屋和因房产开发等因素拆迁而建的房屋两大类。

    移民安置房根据移民来源至少可分为公共利益需要如三峡工程的移民安置房和解决个人生存环境水源地山区迁居有水源地的移民安置房两大类。

    灾民安置房根据灾祸性质至少可分为自然灾害如地震和人祸如上世纪60年代国外排华而遭谴返回国的灾民安置房两大类。

　　再如根据安置房本身性质来划分可分为商品房、非商品房两大类。而商品房中又可分为商品房、限价商品房、经济适用房三大类。对此，各地规定不同，如上海市因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，其规定被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。北京的用于城市拆迁安置的经济适用房则是按照国家有关规定。

　    三．安置房的理论误区和陷阱

    由于安置房的上述特征，其建设和转让的指导思想上往往会产生误区，而这些理论误区到实践中就成为了损害被安置人合法权益的陷阱。

    1．由于安置房的上述“建设单位是地方政府或是政府购买而来”特征，在转让给被安置人的过程中，人们往往重视行政主导的一面而忽略当前市场经济下的等价交换原则，轻视甚至剥夺被安置人的诉求。

    2．由于安置房的不同的受让人（被安置人）不同，因而应当存在差别。例如，被拆迁户、移民、灾民各自的情况不同，他们受让或被安置的依据应当不同，受让或被安置的原则及工作方法也有很大的差异。被拆迁户应是市场交换为主，住房保障为补充。移民、灾民则与被拆迁人的受让或被安置的原则相反，应当以解决住房困难为第一要务。而当前这些安置房本应有的不同特点往往被忽略。

    3．虽然安置房的税费多享受了减免和建设用地多为划拨而来，但其建设成本降低往往引起房屋权利的降低，这对许多受让人（被安置人）是不公平的，也为以后产生纠纷留下后患。

    　需要重视的是因房产开发等因素而拆迁，拆迁人安置被拆迁人或代被拆迁人购买的商品房，由于拆迁政策优惠而往往低于市场价格。该类商品房的本质是商品房之间的产权调换和一般的商品房相比没有区别，属于被安置人的私有财产，应该可以自由上市交易。有的地区错误的对此设置障碍，其手法多是拿土地使用权性质说事。

    例如，农民的宅基地本来有永久的使用权，结果拆迁被搬迁进了安置房，反而因为安置房建设用地多为划拨而失去土地的有偿使用权。

    又如，许多城市拆迁的被拆迁人本来的房屋无论是祖传还是买来的其土地都是有偿取得，而因为安置房建设用地多为划拨其原有的权利就受到损害。

    最令人们不满的是，一些地方借换发房证之机将房证上的土地来源填为划拨，这就直接损害了产权人的合法权。所以，我们在确定单位、个人的土地使用权性质时要慎重行事，尽量防止损害人民群众的利益。

    在此，我们需要牢记两个历史事实：一是在中国的土地从国有与私有并存变化为公有的过程中，不仅没有尊重原土地所有权人的意见并且没有给分文补偿。二是我们国家的土地分为出让与划拨是源于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。这一条例1990年5月19日国务院令第55号发布，自发布之日起施行。

    中国的土地使用权的来源显然不能限于出让与划拨两类，而应以有偿和无偿取得来区分。出让与划拨分别是有偿和无偿取得的其中一种。我们不仅要防止理论的误区，更要防止有人利用理论的误区损害人民群众的利益，制造社会的不和谐。