楼市是人们目前关心的领域之一，而楼市成为问题的关键是房价超出了民众的购买力。以南京的周久耕为代表的一批托价官员的言行得到开发商的赞扬却受到民众的普遍批评的原因，也在于高房价不符合人民群众的利益。国务院办公厅21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化。意见中提到，引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。以合理的价格促进商品住房销售成为挽救楼市的措施是符合当前实际情况的。

    何为合理的价格？我认为标准有三条：

    1．房价收入比。

    对房价的研究回避不了对收入的研究。我无奈的面对这样的一个现实：我们的工资太低而房价太高了！

所谓工资，即从业者从所在单位领取的薪金。其中，比较稳定的是公务员的薪水。正常的公务员的薪水代表了一个国家的工薪阶层的较高收入水平，而近年来企业工人工资远低于公务员，更多的农民工的工资更低。为了研究的方便，我仅以比较稳定也比较透明的公务员的薪水为比较对像，灰色收入非我的研究范围。

   “房价收入比”从狭义上来讲，就是指家庭所居房屋的价格，和这个家庭年收入之比，称为房价收入比。比如某家庭所居房屋的市场价是60万元，夫妇俩年收入是12万元，房价正好为夫妇俩年收入的5倍，那么他们的房价收入比就是5。通常我们所说的房价收入比是指广义上的概念，即指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。

　　那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。在我国，最近的纳税申报显示，个人年收入在2006年超过12万元的仅有140万人，占全国人口的千分之一多一点。这里面有应报未报的，但是有多少呢？看税务机关能查出多少。从统计机关公开的数字，全国城镇居民人均年可支配收入为10493元，与房价之比在20以上是不争的事实，房价虚高也是不争的客观现实。 稳定房价，事实上涉及到一个什么是房价稳定的标准问题。住房属不动产，人们生活的必需品，衡量其价格合理与否，离不开当地居民经济可承受度的问题。即，当地多数居民、或占60%左右的居民用多少收入才能购买一套住房。

    从当前实现稳定房价、实现我国住房市场可持续发展的目标看，世界银行和联合国在衡量一个城市房价是否合理时常用的3到6倍的房价收入比标准应当作为我们研究时使用的标准。在具体评价时，把在一个时期房价涨幅降几个百分点或降几成作为实现近期目标的标准，把3到6倍的房价收入比作为实现长期目标追求的标准。

     可是，目前在是否应把3到6倍房价收入用作衡量我国住房市场房价标准的问题上，人们的看法相当不一。有人回应说，3到6倍的房价收入比是个说不清的问题，还是不要提为好。理由有两个：一是国内有专家考证过，3到6倍的房价收入比不是国际惯例。1989年最早提出这一观点的香港大学专家伯纳德·李诺，1991年又根据其进一步收集到的数据对3到6倍的房价收入比做了修正。二是联合国在1993年、1998年先后两次分别公布的八十多个和九十多个国家和地区的住房资料彻底否定了3到6倍收入比是国际惯例的论点。

对此，稍有良知的学者都不敢苟同。因为，3到6倍的房价收入比，事实上，是在对众多国家和地区主要城市住房市场房价进行考察后得出的经验指标，或规律性数据。世界银行和联合国人居中心在使用这一收入比时，总是在其前冠以“合理的住房价格”几个字，清楚的说明3到6倍的房价收入比指标，既是个衡量当地居民对住房价格合理可承受性的指标，也是衡量一个地方住房市场是否健康、有效率的指标。这一点，也可从李诺在对其修正完善时强调的意思中看出来。即，一些国家和地区房价收入比之所以高，大多与这些国家和地区住房市场还不成熟、不规范或市场运行效率低有关。以工资为生活来源的中低收入阶层的多数家庭，在承担中国房地产市场的沉重压力，为房价节节攀升支付主要代价。

  第二，联合国虽多次公布世界各国的住房资料，但在公布这些数据时，从未用明确的文字来否定过合理房价应为当地居民收入的3到6倍这一指标。如，联合国人居中心在1996年联合国召开“人居二”会议(这次会议也是联合国在上世纪90年代所召开的一系列空前规模的大会中唯一一次讨论全人类居住问题的大会)后编写的《城市化的世界————全球人类住房报告》(以下简称《报告》)一书中强调，衡量住房可承受性的最常见的一个指标是住房收入比，也就是说，要购买一套住房需要多少年收入。《报告》根据人居中心对当时经济发展水平各不相同国家52个主要城市收集的资料得出结论：这个指标的一个最突出的问题是，无论是低收入、中低收入、中等收入、中高收入国家，还是高收入国家，他们住房价格收入平均值的差别相当小。在许多城市，很多人能够购买住房的希望似乎非常渺茫，因为，住房的价格收入比为5，甚至还要高。比值在2：1和3：1之间时，通常意味着有相当大的一部分人能够购买住房。《报告》同时指出，一些城市之所以价格与收入比特别高，是因为公有住房占有很大的比例。

    为此，我以为我们应该用世界银行和联合国在衡量一个城市房价是否合理时常用的3到6倍的房价收入比标准来考察我们的房价，以短期实现房价涨幅不超过GDP增长，甚至不超过5%温和上涨的标准来对住房市场进行调控，同时，也应以合理的房价为当地住房价格与居民年收入3到6倍收入比指标来指导我们稳定房价的工作，以维护社会的人心稳定和经济的良好运转。 

    2．房价租金比。

    经济发达国家和地区年投资回报率一般在5％左右。中国作为发展中国家，住宅发展具有空间，年投资回报率应高于住宅发展达到或接近饱和的经济发达国家和地区。按照国际惯例，房价一般是月租金的100－200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。

供需状况最直接影响房价与租金比。当市场供应量大时，房价与租金都会相应回落；当市场需求量大时，房价与租金则会上升。据了解，目前台湾的房价与租金比是300：1,年投资回报率为3％－4％，香港为6％－8％，上海则在6％－10％之间。一般来说，只要房价与租金比在200：1至100：1之间浮动就属合理，年投资回报率达到5％就已经算是非常不错的投资项目。如果市场供应量与需求量脱节，市场将自动修正房价，重新寻找平衡点，投资回报率就会变化。目前，大城市的中高档物业供应量在不断加大，市场需求如一时不能与之保持平衡，可能出现租金回落现象。

显而易见，投资房地产成功与否，不单只看投资回报率的高与低，租金的稳定性也相当重要。对投资者来说，宁愿以较低租金租给有实力、可靠、稳定的租客，也不要一味追求高租金。尽管房屋租金很高，但租赁换手频频，投资者必须不断地找租客，结果往往是回报率下降。

影响房价租金比的其他因素还包括产品属性，一般商铺优于住宅，住宅好于办公楼；相同房价，好的物业管理租金较高；高层的住宅往往能够吸引高收入租客以高租金入住；特殊的住宅产品也会刺激租金收入，如小房型等。

鉴于上述，房价租金比应控制在1：200为宜。

    3．房价造价比。

    以房屋建筑成本来看中国的房价，我们惊讶的发现：劳动力与商品流通的快速使全国的房屋建筑成本差距越来越小，建造成本并没有与房价一起大涨。虽然地价与营销成本在增加，但房价越高，建筑成本占房价比例则是越来越小。如石家庄闹市区的房价在8000元一平方米，建筑工程造价是每平方米1600元，占20％。而北京的二环内房价在24000元，建筑工程造价也是1600元，占房价的6．67％。房价越高，房屋开发的利润率越高，大大高于一般行业是不争的事实。由此得到的结论是：房价实在是高，开发商更是盼望房价高！而建筑企业依旧是惨淡经营。建筑工匠依旧是“苦力的干活”。

国务院发展研究中心2006年的一份最新研究报告认为，近两年来房价大幅提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素。日前，江苏省统计局发布的一组最新数据印证了这一结论。数据显示，上半年江苏省建筑企业的建房成本为每平方米833元，同比仅增加5元，而全省房价同期却达到4506元，涨幅为4.3%。

    江苏省调查总队对江苏省房屋成本作如下进一步分析：虽然上半年江苏省建筑业的人工费价格上涨9.3%，机械使用费价格上涨2.9%，但由于材料费价格下降2%，所以整个建筑安装工程价格只上涨0.2%；与此同时，虽然土地取得费、前期工程费、施工工作费等价格同比上涨3.2%，但整个固定资产投资价格只上涨0.7%。不难看出，建筑安装工程价格和固定资产投资价格对房价上涨的影响不大。因此，上半年全省房价上涨4.3%，要更多地从土地交易价格，特别是开发商的利润水平方面找原因。

   2006年3月，长春市住宅建筑成本对外公布。此次公布的建筑成本分为三个档次，多层建筑（６层以下）的建筑成本为７０３元／平方米；小高层建筑（７、８、９层）的建筑成本为１１５０元／平方米；高层建筑（１０层以上）的建筑成本为１２５０元／平方米。 这个成本的得出，主要根据吉林省现行预算定额、费用定额和上一年的人工、材料等市场价格，以及施工企业平均利润率等生产要素指标（不包括地价因素）测算出的平均数。由于小高层和高层必须采用框架结构，安装电梯等，导致成本有了差距。

    为此，房价应是限制在房屋建筑成本的二倍为宜，否则就背离了土地公有的本意。