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中国城市高房价为何高烧难退[报告文学]（7）
(2006-09-16 17:49:15)H.混乱：到底被谁“操纵”？
毋须讳言，价格较为低廉的经济适用房成了“囊中羞涩”的普通购房者的至爱。排号队伍还要排多久成了他们最为关注的问题之一。
一些专家认为，当前由开发商主导的配售经济适用住房暴露出来的混乱局面，是经济适用房的第二大病征。
中国城市规划设计研究院高级规划师张文奇认为，如果完全由开发商负责，经济适用住房销售的弊端是显而易见的：首先，开发商追求的首要目标是利润，社会福利、社会公平等不在考虑之列；其次，销售环节的灰色利润也是经济适用房开发商的主要利润来源，比如开发商采取预先留号的手段来赚一笔不义之财。事实上，在大多数国家，开发商仅仅充当建筑商，配售主要由政府机构进行。
当然，完全指责开发商似乎有些偏颇，这里我们可以追溯经济适用房的发展历程。1998年是北京房地产市场快速发展的起点，国务院下令取消福利分房，全面推行个人购房，在北京住房进入市场化的开始之际，北京市政府推出了带有福利性质的又带有市场性质的经济适用住房。
当时的经济适用住房开发商几乎都是政府亲自点兵，而且北京市级大的房地产开发企业都要承担一个两个经济适用住房项目的任务。有一位开发商过了许多年后回忆说，当时正是北京房地产市场开始快速发展的好时候，政府给了只允许“３％”利润的经济适用住房任务，当时也不知道老百姓接不接受，因而对购买对象就没那么严了。
随后，就出现了一个人买几套甚至十几套经济适用房的现象，也出现了住经济适用住房的人开奔驰宝马的情况。而一些开发商就是从经济适用住房淘到“第一桶金”。
推出经济适用房本来是一项保障性的政策，但是让开发商这一市场主体来承担社会保障功能，这也是一个悖论。有业内人士表示，经济适用房已经不堪重负，出现这么多的问题，一个重要原因是让开发商过多地承担政府的角色。
北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩说，诸多怪现象显示，一些经济适用房受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。
专家提出，让开发商承担经济适用房建设和发售的部分“政府职能”，本身就是一种扭曲的价格双轨制。在一些关键的节点上，应该充分体现出政府的作用，而不能完全让开发商“操纵”。经济适用房作为政策性住房，应该是由开发商完成建设任务，竣工验收后交由政府指定的机构运作，发售环节要置于政府相关部门的监督之下。否则，一定会出现不公平或失控情况。
毋须讳言，价格较为低廉的经济适用房成了“囊中羞涩”的普通购房者的至爱。排号队伍还要排多久成了他们最为关注的问题之一。
一些专家认为，当前由开发商主导的配售经济适用住房暴露出来的混乱局面，是经济适用房的第二大病征。
中国城市规划设计研究院高级规划师张文奇认为，如果完全由开发商负责，经济适用住房销售的弊端是显而易见的：首先，开发商追求的首要目标是利润，社会福利、社会公平等不在考虑之列；其次，销售环节的灰色利润也是经济适用房开发商的主要利润来源，比如开发商采取预先留号的手段来赚一笔不义之财。事实上，在大多数国家，开发商仅仅充当建筑商，配售主要由政府机构进行。
当然，完全指责开发商似乎有些偏颇，这里我们可以追溯经济适用房的发展历程。1998年是北京房地产市场快速发展的起点，国务院下令取消福利分房，全面推行个人购房，在北京住房进入市场化的开始之际，北京市政府推出了带有福利性质的又带有市场性质的经济适用住房。
当时的经济适用住房开发商几乎都是政府亲自点兵，而且北京市级大的房地产开发企业都要承担一个两个经济适用住房项目的任务。有一位开发商过了许多年后回忆说，当时正是北京房地产市场开始快速发展的好时候，政府给了只允许“３％”利润的经济适用住房任务，当时也不知道老百姓接不接受，因而对购买对象就没那么严了。
随后，就出现了一个人买几套甚至十几套经济适用房的现象，也出现了住经济适用住房的人开奔驰宝马的情况。而一些开发商就是从经济适用住房淘到“第一桶金”。
推出经济适用房本来是一项保障性的政策，但是让开发商这一市场主体来承担社会保障功能，这也是一个悖论。有业内人士表示，经济适用房已经不堪重负，出现这么多的问题，一个重要原因是让开发商过多地承担政府的角色。
北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩说，诸多怪现象显示，一些经济适用房受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。
专家提出，让开发商承担经济适用房建设和发售的部分“政府职能”，本身就是一种扭曲的价格双轨制。在一些关键的节点上，应该充分体现出政府的作用，而不能完全让开发商“操纵”。经济适用房作为政策性住房，应该是由开发商完成建设任务，竣工验收后交由政府指定的机构运作，发售环节要置于政府相关部门的监督之下。否则，一定会出现不公平或失控情况。
I.定位：谁为“变味”的经济适用房负责？
搜狐网对两万网友关于经济适用房问题的调查统计显示，网民们普遍对经济适用房情有独钟，认为目前的供应量不足。八成网友提出经济适用房目前存在的最大问题是市场混乱，监督不严；一成网友认为户型不合理是突出问题；而对于经济适用房该不该取消，有48.52%的网友表示应该取消而改为直接补贴。
经济适用房为何会“变味”？一些专家分析，经济适用房虽是社会保障体系的组成部分，但6年前国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅仅是为了解决城镇中低收入家庭的住房需求，扩大内需，拉动经济增长的需要也是一个重要目的。经济适用房也成了国家要发展的住房供应体系的主体。正是这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划地为限。经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。
中国社科院经济所研究员汪利娜指出，“当前将经济适用房定位于微利商品房的做法，混淆了商品房与社会保障房的性质，加之具体措施不到位，其结果是既不经济也未能满足低收入和中等偏下收入居民的住房需求。”
另一方面，经济适用房由于土地属于行政划拨，相关费用减半征收，价格应由物价部门核定。然而，在实际管理中，开发商虚列成本、抬高价格的行为比较普遍，房价不低，也使得很多低收入居民只能望房兴叹。
在采访中，许多中低收入户对经济适用房“变味”表示不满。一些人质疑说：政府在经济适用房建设上，减免了巨额土地和配套建设税费，甚至还有财政补贴，但这些“实惠”却被不少非中低收入者挤占，经济适用房的社会保障作用被扭曲了！他们强烈要求政府和相关部门采取严厉措施，清理和规范经济适用房市场，真正让低收入家庭居者有其屋。
事实上，经济适用房的监管风暴已经露出端倪。2005年6月，北京市建委宣布，罗东健等46户家庭因申报材料虚假而被取消了经济适用房购买资格，已购房屋被收回，并且两年内不准再次申请购买经济适用住房。
据建设部有关负责人介绍，1998年国务院发布的有关文件提出：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房，前两者均属于政策性住房。经过近些年的实践，这一多层次供应体系已具雏形，但与现实需求相比还有很大差距。
搜狐网对两万网友关于经济适用房问题的调查统计显示，网民们普遍对经济适用房情有独钟，认为目前的供应量不足。八成网友提出经济适用房目前存在的最大问题是市场混乱，监督不严；一成网友认为户型不合理是突出问题；而对于经济适用房该不该取消，有48.52%的网友表示应该取消而改为直接补贴。
经济适用房为何会“变味”？一些专家分析，经济适用房虽是社会保障体系的组成部分，但6年前国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅仅是为了解决城镇中低收入家庭的住房需求，扩大内需，拉动经济增长的需要也是一个重要目的。经济适用房也成了国家要发展的住房供应体系的主体。正是这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划地为限。经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。
中国社科院经济所研究员汪利娜指出，“当前将经济适用房定位于微利商品房的做法，混淆了商品房与社会保障房的性质，加之具体措施不到位，其结果是既不经济也未能满足低收入和中等偏下收入居民的住房需求。”
另一方面，经济适用房由于土地属于行政划拨，相关费用减半征收，价格应由物价部门核定。然而，在实际管理中，开发商虚列成本、抬高价格的行为比较普遍，房价不低，也使得很多低收入居民只能望房兴叹。
在采访中，许多中低收入户对经济适用房“变味”表示不满。一些人质疑说：政府在经济适用房建设上，减免了巨额土地和配套建设税费，甚至还有财政补贴，但这些“实惠”却被不少非中低收入者挤占，经济适用房的社会保障作用被扭曲了！他们强烈要求政府和相关部门采取严厉措施，清理和规范经济适用房市场，真正让低收入家庭居者有其屋。
事实上，经济适用房的监管风暴已经露出端倪。2005年6月，北京市建委宣布，罗东健等46户家庭因申报材料虚假而被取消了经济适用房购买资格，已购房屋被收回，并且两年内不准再次申请购买经济适用住房。
据建设部有关负责人介绍，1998年国务院发布的有关文件提出：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房，前两者均属于政策性住房。经过近些年的实践，这一多层次供应体系已具雏形，但与现实需求相比还有很大差距。
J.重塑经济适用房制度——“经济”“适用”
经济适用房如何才能“经济”“适用”？即把经济适用房纳入社会保障体系进行考虑，按照让20%的人进入住房保障体系的原则，来安排有关政策，而不是让它承担拉动经济增长的任务。从这一政策要求出发，对经济适用房的总规模、与商品房的比例、建筑质量追求都应加强调控。
针对“豪华经济适用房”问题，北京市建委表示，将进一步加强经济适用房市场的管理，今后经济适用房项目建筑面积应控制在54平方米至117平方米之间，楼层净高不低于2.4米。以80平方米中小户型为主，单套总价最高32万元。原则上以80平方米的中小户型为主，加强审核，推进在媒体上的公示范围；杜绝现场排队等。
专家们建议政府对相关标准进行科学研究，重新划定经济适用房的供应对象，规范建设程序和供应方式，减少主观随意性。一些专家对购买经济适用房的人群定位质疑。他们认为“中低收入家庭”这个概念过于宽泛，缺乏明确科学的细分。
考虑到经济适用房建设和发售监管难，也有专家主张对低收入户采取直补的方式，即变“补砖头”为“补人头”。北京师范大学博士生导师董藩说，对提出购买经济适用房申请，经严格审查符合条件的低收入人群进行货币补偿，这样既减轻了政府的建设和监管压力，又为购买者提供了多种选择的可能。
福州市物价局局长朱光华提出，经济适用房目前存在的问题较多，人们归结为监管不严所致，这只是表面现象，其根本的原因是原有的制度安排存在缺陷。如以收入来限定购买资格，就像商品房按揭贷款，银行要求购房者提供收入证明一样，流于形式。加上经济适用房的数量非常少，真正需要的人买不到，而不需要的人则为了投资而购买，“稀缺是诸多问题产生的温床。”
从近期北京政策取向看，北京拟在“十一五”期间推出1000万平方米经济适用住房，其中2008年前推出800万平方米。这一供应力度的加大正成为楼市价格稳定的主要力量。
然而，北京将要对经济适用房实行定向销售的消息再度引起人们关注。北京市建委开发办有关负责人表示，定向销售的具体方式将是由市建委把经济适用房总量“切块”，分给各个城区，各区拆迁人员登记接受购买资格审核，以区为单位组织统一销售。
因为定向销售，北京市在售的经济适用房都已经停止了放号，拆迁户优先购买。曾经令人忧心的昼夜排队现象也许不现，但经济适用房的供求矛盾会否再度升级？
业内人士建议，应盘活现有的国有房产，国有产权的住房或作为经济适用房出售或作为廉租房出租。对开发经济适用房的土地价格可适当提高，以弥补地方财政收入的损失，在一定程度上调动地方政府的积极性。
从2005年3月始，国务院常务会议和国办两个文件打出的房市调控“组合拳”中，明确要增加中小户型和经济适用房供应。这一预期目标能否达到，关键在于落实。专家建议，国家应强制要求地方政府提高经济适用房总量和比例。同时对经营高档商品房的开发商，可按“以高带低”原则，要求其配套建设一定比例的经济适用房，否则不予审批。
重塑后的经济适用房制度，其实质是政策性的中低价位住房。这种中低价位是通过政府对地价和利润的规制及减免政策扶持实现的，是中国解决中低收入者住房问题的独特之路，也是目前的阶段性产物。
经济适用房如何才能“经济”“适用”？即把经济适用房纳入社会保障体系进行考虑，按照让20%的人进入住房保障体系的原则，来安排有关政策，而不是让它承担拉动经济增长的任务。从这一政策要求出发，对经济适用房的总规模、与商品房的比例、建筑质量追求都应加强调控。
针对“豪华经济适用房”问题，北京市建委表示，将进一步加强经济适用房市场的管理，今后经济适用房项目建筑面积应控制在54平方米至117平方米之间，楼层净高不低于2.4米。以80平方米中小户型为主，单套总价最高32万元。原则上以80平方米的中小户型为主，加强审核，推进在媒体上的公示范围；杜绝现场排队等。
专家们建议政府对相关标准进行科学研究，重新划定经济适用房的供应对象，规范建设程序和供应方式，减少主观随意性。一些专家对购买经济适用房的人群定位质疑。他们认为“中低收入家庭”这个概念过于宽泛，缺乏明确科学的细分。
考虑到经济适用房建设和发售监管难，也有专家主张对低收入户采取直补的方式，即变“补砖头”为“补人头”。北京师范大学博士生导师董藩说，对提出购买经济适用房申请，经严格审查符合条件的低收入人群进行货币补偿，这样既减轻了政府的建设和监管压力，又为购买者提供了多种选择的可能。
福州市物价局局长朱光华提出，经济适用房目前存在的问题较多，人们归结为监管不严所致，这只是表面现象，其根本的原因是原有的制度安排存在缺陷。如以收入来限定购买资格，就像商品房按揭贷款，银行要求购房者提供收入证明一样，流于形式。加上经济适用房的数量非常少，真正需要的人买不到，而不需要的人则为了投资而购买，“稀缺是诸多问题产生的温床。”
从近期北京政策取向看，北京拟在“十一五”期间推出1000万平方米经济适用住房，其中2008年前推出800万平方米。这一供应力度的加大正成为楼市价格稳定的主要力量。
然而，北京将要对经济适用房实行定向销售的消息再度引起人们关注。北京市建委开发办有关负责人表示，定向销售的具体方式将是由市建委把经济适用房总量“切块”，分给各个城区，各区拆迁人员登记接受购买资格审核，以区为单位组织统一销售。
因为定向销售，北京市在售的经济适用房都已经停止了放号，拆迁户优先购买。曾经令人忧心的昼夜排队现象也许不现，但经济适用房的供求矛盾会否再度升级？
业内人士建议，应盘活现有的国有房产，国有产权的住房或作为经济适用房出售或作为廉租房出租。对开发经济适用房的土地价格可适当提高，以弥补地方财政收入的损失，在一定程度上调动地方政府的积极性。
从2005年3月始，国务院常务会议和国办两个文件打出的房市调控“组合拳”中，明确要增加中小户型和经济适用房供应。这一预期目标能否达到，关键在于落实。专家建议，国家应强制要求地方政府提高经济适用房总量和比例。同时对经营高档商品房的开发商，可按“以高带低”原则，要求其配套建设一定比例的经济适用房，否则不予审批。
重塑后的经济适用房制度，其实质是政策性的中低价位住房。这种中低价位是通过政府对地价和利润的规制及减免政策扶持实现的，是中国解决中低收入者住房问题的独特之路，也是目前的阶段性产物。
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