国土39号令的漏洞有哪些？

    将于2007年11月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其第23条“受让人依照国有建设用地使用权出让合同约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。

    这个规定无疑对囤积大地块的行为亮出了警示性的“黄灯”，但还不是“红灯”。为什么说不是“红灯”，有以下几方面的软档：一是资金雄厚的大公司仍可竞拍得到大地块，而大地块必然会被“囤”一段时间。地块越大，则政府年度土地出让计划越“水”，因为出让大地块是一项预支未来的事务。为克此弊端，这也是我鼓吹“小地块模式”的缘由之一。二是存在“挂牌”出让大地块的可能。挂牌出让对于资金雄厚的大公司未必有利，倒是对于权力之手的运作有利，这是不争的事实。如果轮不到权力继续发挥作用，则大可一拍了之，不必挂牌了。当然，挂牌地块中，必定包含一些与公益相关的内容。如果不惮以最坏的恶意来揣摸中国人，则这种公益内容，会被滥用作权力运作的药引子。因此，列位看官不妨静观未来土地市场，看看挂牌项目是不是会突然增多，就可证明我所言虚还是实。

    因此，我的建议是：少挂牌，多拍卖，小地块，低门槛。这应该成为适合中国国情的，依照目前土地法规大势所定的完善土地制度的十二字经。

    尽管还只是对大规模囤积土地的行为亮“黄灯”而已，却也对中小企业拿地有好处。因为地方政府考虑到土地一次性出让的风险，必然会把大地块划小。中小企业还可形成一定市场诉求，要求各地政府把每年的土地出让计划作得更“细”：即一方面政府服务更“细致”，一方面土地划分更“细小”。同时，为了保障广大中小企业的用地需求，应该更严格监督挂牌土地的过程，避免大量地块通过挂牌方式设置门槛把中小企业挤走，并避免通过挂牌方式为某些企业度身订做而损害公平竞争。

    国土资源部现在是下了决心认为目前这套土地模式是合理的，是符合市场经济的，是符合中国城市化要求的。我也不好多置疑辞。不过，一项土地政策对中小企业有利，就是值得鼓励的事。

    尤其是对于房地产发展而言，商品房用地地价奇高，大地块被囤积，即所谓“政策性囤地”，已呈恶性发展。原有分期开发、分期缴交地价、分期发征的方式，几乎是政府助地产商囤积，以至于造成目前相当普遍的囤地之风。

    只是，39号令没有针对已发生的囤地行为作如何处理的条款。我担心，一是大量旧囤之地会冲淡该文件的效力，二是因为没有太明确的说法，还有可能发生偷偷往旧囤之范围内加塞新地块的行为。那些有办法在以前囤下地的公司，就一定有办法把新地塞到“新地新规矩、老地老规矩”之老规矩中去。

    如果发生这样不堪之事，就容易让人联想到“猫鼠游戏”，其实猫未必真的想把鼠逮住，观众能看到的是猫在拼命抓鼠，实际发生的可能是：一、猫想抓鼠，但力不从心；二、猫逗鼠玩，玩给观众看；三、鼠逗猫玩，玩给观众和猫自己看。

    为了提高观众看猫鼠游戏的看戏水平，这里略提几条门道线索：

    一、挂牌。包含公益设施或要求，“必须”挂牌，条件很“苛刻”，只有“××公司”宜于摘牌，别人摘了，那是不懂事，搅阵，必定“后果很严重”。

    二、成片开发区。“片”的范围飘忽不定，“片”内功能置换，完全可以换到“片”外去。往往以大型国企最擅此道。

    三、旧城旧村改造。利益复杂，必须拉长时限，排排座，吃果果，果果一个一个吃。

    四、资产重组。某上市公司或非上市公司，拥有许多地块，进入资产重组。尽管原来该公司有许多未完善手续用地，甚至包括一些集体用地，均可绕过“招拍挂”途径，以资产重组方式解决土地慢慢消化的问题。

    鉴于39号令有如此多的漏洞，我认为一时半会也堵不住这些漏洞，尤其是成片开发区和旧改几乎就没有太多手段去约来其“囤地”行为。也可以理解为，成片开发区和旧改项目，可以当作是合理合法的政策性囤地。那么，对于挂牌方式和资产重组方式，应该采取“小地块模式”，以使市场更为公正和透明。

    看看，我又绕到小地块上来了。小地块模式可以填补中国土地制度的很多漏洞，也符合和谐社会、公正社会和十七大的精神，望有关部门明察之善用之。

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