深圳旧改的迷局

     针对城市房价飞涨形成的恶性局面，深圳决策层祭出磨了好几年的“旧改”之刀。此事又分为特区内及密集区的旧城改造及建筑密度和档次相对较低的旧村改造，统称为旧改。窃以为深圳旧改的大帏幕拉开了，好戏在后头，难戏亦在后头。

     近日《南方周末》对深圳楼市持续高烧作出了深度诊断，揭示了深圳楼市弊端与全国一线城市大势的关系以及其自身的独特性，从它的分析，得出仅凭深圳一市之独特方术，是治不了楼市高烧的。

     深圳由05年之前几年的“平稳与健康”，径自旁观温州炒房团在上海、北京、杭州兴风作浪，还曾传出温州团炒不动深圳房市、铩羽而去的美闻。其时，深圳楼市随着全国大势在酝酿祸端，只不过早些年流入私人手中的各种土地，还让众多开发商有腾挪的空间，且深圳土地虽然紧张，但政府和坊间均存在通过中央政府行政手段调整深圳市域范围，即大规模扩张土地的希望。画饼有时可以疗饥

    可以说，05年以前的深圳，凭着传统的路径依赖，似乎还有向中央政府要求差异对待之可能，但05年以来，“特区还要不要特下去”，逐渐从实质性的物质性的层面转向了精神性层面，也可以说深圳长大了，没得奶吃了，要靠自己的精神、毅力和内功去打拼了。且香港的经济也加速好转，中央政府对香港回归后的表现，有了足够的信心，与之相关的深港关系，也就可以放手让深圳人和香港人自己去琢磨、切磋了。

    恰在此时，深圳如大梦初醒，出了一身冷汗：四个难以为继,土地、人口、能源和水资源、生态多面告急.加上市民收入达到一定阶段在心灵和意识层面进入特殊敏感和矛盾凸显期，深圳似乎步入一种迷局之中。走出迷局的直接可触摸到的门把手，是城市升级，即产业升级、基础设施建设升级。这样通过产业升级而达到遏止人口急遽膨胀，通过基础设施加大投入，以取代外资投入不足，并通过两者的以精代粗，以增创新优势。土地全面进入招拍挂和有计划供应。获得土地的门槛愈来愈高，意味着参与土地公开竞争的人愈来愈少，暴利的可能性愈来愈大。这两年，深圳房地产市场的土地供应不光是实质上的减少，而且在市民心理上，对扩大深圳土地范围也完全放弃了想像，如是，界限如铁桶般明确，房产炒作更易操作，更有心理动力。

    推动旧改，是深圳城市升级的大势所趋，但深圳仍未积累足够的经验。随着对违法建筑的打击力度愈来愈高，导致能参与旧改过程中的房地产游戏的人数是非常少的，几乎会是深圳顶级豪门的俱乐部。

    这些年深圳房地产市场规章制度愈来愈完善，又为豪门俱乐部的游戏提供了效率和合法性的保障。具体操作过程中，旧改项目范围越大，则政府对整体的控制性越强，改造后对低收入阶层挤出效应越强。同时，对能扛得动这类项目的开发商实力要求越高。

    角色、场所、游戏规则俱备，但唯一也是致命的缺憾，就是并不能达到充分的市场竞争格局，或者说是一个高端市场格局，正因为如此，通过推动旧改以降房价的效果，可能很难达到。仅就深圳降房价问题，可能必动存量“小产权房”这块奶酪。