调控房价为何有招不用？

——评论饶及人先生的八药方

    美籍学者饶及人先生提出中国政府降低房价的八大药方，用心良苦，其情恳切，方子内容也有许多可取之处。我借饶先生开方子之机，给这个方子再加点料，当然也有些修正。（以下几点分别对应饶先生的八个方子。）

     1、取消期房。这是开发商群体绝不愿看到的，估计以目前开发商游说政府的能力，这一点绝难做到。不妨退而求其次，政府出台政策，促进建筑企业的制度创新。政府目前重视高科技制造业、物流业、金融业和服务业，却对建筑业重视不够。开发商之所以在当今中国呼风唤雨，与官方的众多亲朋侧身其间有莫大关系。但话说回来，任何有利可图的行业，均会有官方背景人士参与。问题在于，过得硬的官方关系，会选择或营造一个或数个最能快速致富的行当。这些行当包括房地产、金融证券和国企改制包装上市，等等，任何有可能依靠垄断谋利的地方，均有可能并且必然达成这种官商优先关系。以房地产业来说，它本来不是具有最雄厚的官方背景的人所感兴趣的，刚开始时，小小包工头也进入房地产业，但随着土地垄断的一步一步加强，房地产业的规范化过程，竟然是一个以市场化为名的逐渐加强垄断的过程。土地由国家一级垄断、珍惜土地紧握地根，竟然成就了少数人的垄断暴利之利器。应该说，没有谁能精明到从十来年前就设计什么这么一个房价狂涨的局面，但在三、四年前，今天的态势是可以预计得到的。那时候，北京房价均价每平米8000元,深圳6000元,上海4000~5000元,已经露出今天这个局面的端倪。银行按揭、土地拍卖、资本的流动大、政府实际上在经济实用房建设方面撤退、城市化加速的大背景，五大因素俱备，房价飚升势在必然了。当时孙宏斌的顺驰，借此东风而驰，只因驰得太快而跑掉了轮子，但房地产非理性之势被顺驰这等企业推进了一大步。

     今天，一大批有雄厚官方背景的人跻身地产界，而且诸多得到暴利的人，还是不那么知名的人士，他们恪守着儒商的风度、谨记着曾国藩的教导、紧握着时代大龙（蛇）的七寸，按揭（期房）是他们轻松调度资源的抓手，饶及人先生八大药方第一方就想卸下这个抓手，说说也就罢了。

    但社会生存的法则，妥协是第一原则。提出政府更重视建筑施工企业，乃是由建筑施工企兼有部分开发商、策划公司职能的第一步，让那些吹涨的泡泡变小一点。发挥建筑施工企业特有优势，发挥一点哑巴卖刀的精神，实际上是朝现房销售迈进一步。至于以后能否彻底取消期房，走着瞧吧。

     2、要全部清除违规的房子。这在中国是行不通的。违规的房子，可能对于冲击“规范的房地产市场”确有作用。大家都知道，中国“规范的房地产市场”，是个什么东东。同时，大家也知道，发生腐败大案，往往并不在于违规的房子，而往往在于依法取得了行政许可的房子。

     3、开放二手房按揭。这一方子，与遏制房地产投机没有关系。况投机性已勃发，一手、二手、三手都可成为投机性通道。

     4、沿轻轨两侧300米内建小户型，提高供应量。这方子对于目前中国矫治房地产狂热，效果不大，且属于巫医时代还用不上的盘尼西林。

     5、取消高考户口政策。暂时与房地产关联不大。

     6、中央政府成立住房部，是个好主意。同时，7、8两条并用，让中央政府税收所得，包括来自各地土地出让中属于中央的土地出让金，再返回各地去建廉价房，或政策性住房。各地政府在土地出让中所得，以更大比重用于政策性住房建设。如此，其实是形成一个复杂而有效的政策性住房体系。这是一个长久之计，政策性住房的对象，不以户籍为划分对象，而是以收入、社保记录为杠杠，使全体公民享受政策性住房的余荫，享受不到的人，一定是比政策性住房覆盖下生活得更好的人。

     如此评断，饶先生八大药方，取消期房和建立更复杂的政策性住房体系，是目下真正有用的。而其余有用的方子，国内专家、业内人士所知的并不少，比如二手房交易的所得税提高到20%或更高；明确政策性住房的充足土地供应体系；允许先前大规模的违法建筑合法化并进入流通等等。为什么政府并不急于使用，大家一定挺纳闷。

     从社会治理的角度，政府手中不是没有调控房价的法宝。或许中央政府正在利用高房价形塑新时代的游戏规则，即最大限度地打破平均主义的社会心理基础，并牢牢抓住地根、银根的控制权，以之作为公权力行使的抓手，而这个抓手，是绝不会让度于个人和市场的，市场再怎么畸形，也仍处于公权力这一如来佛的控制之中。这一奥秘，其实可以通过国土资源部继续紧缩地根和财政部给股市捅了一肘子，清楚地看出来。中央政府着力形塑的和谐社会，是一个充满张力的和谐社会，是一个承认一定程度的贫富差异的和谐社会，是一个高增长速度低福利水平的和谐社会。

     对于社会这一有机体来说，高房价或许犹如一架强力健身机，它在撕裂机体的肌肉，希望使之变得更有力量。当然,撕裂肌肉的过程，让机体有剧烈的痛楚，但宏观调控者们坚信，这个机体不会被彻底撕毁。

     客观来说，即使以目前房价降低50%，亦不会改变大多数城市居民买不起房的现实，更轮不到刚进城民工点燃在城市安居的梦幻之灯。

     这么来理解当今房价的野马般奔驰，或许可以昭示,一切非理性的事物，都在中央政府的理性掌控之中。但要保证中央政府真能理性掌控社会经济的发展，每个公民绝不能麻木地高枕而卧，痛时要叫、思时要说，这就是我写此篇评析饶先生八大方子之文的基本出发点。