房地产业未必一定要进入寡头时代

房地产业进入寡头时代，并不是一个理性预期。很可能是基于众多非理性的理由，加上政府的强力管制，导致了这一局面。

简单来说，土地公有制、银行图省事、政府想降低腐败的风险、社会治安不好，四大因素导致房地产业走向寡头化。

相应地避免走向寡头化，同样存在以上四大方面的改进，可能产生重要影响。

土地公有制会衍化出愈来愈明晰的产权形式。农民更充实地拥有农用地和宅基地产权，城市中各类院子行政划拨的土地之交易透明化、市场化，并且对于住宅和城市建设而言，应加上一条大纲，颇似甘地说过的：土地可以满足城市和人的需要，但不能满足人类的贪婪。

银行制度更精致的完善，小额货款发展起来，其基础是个人信誉制度建立的，导致银行不必也不可能在城市房地产方面“孤注一掷”，更不可能只青睐“大盘”这种“优质资产”。小打小闹、旧店改造、旧厂改造、旧村改造，都可出彩儿，不必一定是闹得盆满钵满、满城风雨、雨骤倾盆的大改造、大建设。潘石屹不是现在也替《小的就是好的》一书作充满感情的序言了吗。

政府在反腐败方面的努力，目前有一个矛盾。一方面要服务基层、权力下放，一方面要权力向上集中避免基层大面积腐败。其实，向上集中过程中，也可能发生面积虽相对较小，但强度更高的腐败，类似于提高了“腐败容积率”。每一轮“更严厉的土地控制”，颇类似于美国曾施行的禁酒令，使私贮酒业抬高了价格，但绝不至于收手，炒地者也一样，只不过变换了方式，显得更符合程序，但显然更有利可图，值得一搏。

社会治安问题，我一直有一个比喻，“黑衣人”是与房地产商暗通款曲的，大量发生的治安案件，使老百姓更信赖房地产品牌。品牌地产商开发的楼盘，如果说什么尊贵、皇室气派是鬼扯淡，那么社区保安能较好维持治安则是真的，这才是致命的诱惑，老百姓会为了身家性命而积几代人积蓄买一个昂贵的避难所。但这种局部的治安是不值得称道的，因为它本质上类似于黑帮分割地盘的控制。要求得普遍的安全与和谐，政府该做的事多得很，社会治安就是一桩，医疗是另一桩，这些事，远远比GDP重要。为了避免经济学家挑剔，应该说，发展到目前阶段，这些事情比GDP重要。