房地产业给了我们何种启示

房地产业发展至今，矛盾突显。中央政府为解决矛盾费尽心机，也取得了一些成效。但有一些根本性的问题，暂时还难以求解。

一是土地所有制与快速发展的城市之间的矛盾。名义上，中华人民共和国的土地是归全民所有的。与全民所有相适应，《宪法》曾合符逻辑地规定土地不可有偿使用。到87年开始在特区城市中尝试土地有偿使用，这种制度层面根深蒂固的矛盾就埋下了日后不可收拾的线索。刚开始可以看作是中央政府授权并鼓励地方政府出让土地在一定年限内使用权，来积累城市开发的必要资金。从80年代末到90年代中期，地方政府经营土地是受到赞许的。在《土地法》仍然强调保护耕地、农民只能非常有限地拥有建设用地的情况下，《城市规划法》则通过“城市规划范围内为国有土地”这一定义，为原本为集体土地的耕地大规模转化为国有土地，并通过城市总体规划扩大建设用地盘子，而终于转化为城市建设用地的发展模式打开了出路。不可阻挡的城市化进程，产生了难以遏制的巨大的建设用地需求。由于土地所有制和征地程序的限制，从根本上说是集体土地的产权收益权并未严格地从法律上界定，原本为农民身份的人占有其“集体土地”的产权收益的自然诉求，与城市政府垄断国有建设用地的强制性要求，形成了尖锐的矛盾。在这矛盾之中，各种自然人、企业实体借集体土地的所有人之手来瓜分部分土地收益的现象愈演愈烈。在这种情况下，国家土地管理部门想出的惟一一招是严控土地闸门，以更严厉的态势试图垄断土地一级市场。如是，不可避免地人为加剧了城市建设用地紧缺的危机。危机又放大了住宅用地稀缺效应，住宅开发商则借此效应形成了垄断利润，这就是如今房价畸形的最真实的背景。

要解决这个问题，在土地制度不可能发生大的变化的情况下，只有放宽建设用地规模，使有真实需求的城市获得足够的建设用地。并且在严厉抑制炒房的同时，更应严格禁止炒地皮。

炒地皮现象在北京这样的大城市，还借助于另外一种“集体土地”，即各类国家行政机关大院内的土地。法律上，这些大院内的土地均是国有的，但它在城市发展过程的利益是被各大院集体占有的。正是这些大院内的“集体土地”被炒买炒卖而游离于国家土地管理部门的制约之外，造成了北京的地价与房价的猛涨，并且使得高企的地价，排斥了中低档住宅的建设。

潘石屹怀疑而由某些学者揭示的“开发商自绝于人民”是不确切的，坐实了说，那些机关大院的“集体土地”一开始，就与人民的利益分道扬镳了，开发商只不过顺势把它们推动得离人民更远。因此，政府要切中时弊，则应注意到土地的限价回购，比所谓经济实用房的回购，更有现实意义。购不回来的大院“集体土地”，就应严格限制其开发，让那些炒地一族干枯而死，让他们主动乖乖地请求政府回购。靠中心区的土地闲置，就让它闲置作绿地公园，城市要建设地，就往外围去发展。对于北京这样的特殊情况，不失为一条好路子。大饼就继续摊下去，大院内空地就当是绿馅。

二是城市污染问题，其实比房价高涨更可怕，且污染问题的解决还有助于平抑地价和房价。我的建议是城市政府应把治理污染当作类似计划生育的重要程序来抓。这是计划生存。计划生育，只是管人口的出生率，而计划生存是关涉到生存的质量。一旦污染治好了，城市规模大一点也并不可怕。城市规模大了，土地供应就不紧张，地价上不去，房价也上不去。

三是以开发商为代表的既得利益集团，其谋取利益的途径应该公开化。这个趋势也是拒绝不了的。开发商始则定位于个性张扬的拯救者角色，逐渐沦为人人怒斥的不受欢迎角色，应朝理性的市场经济中的企业家转变，这也是房地产业健康发展的基本要求。

四是居住问题对于广大置业者来说，由充满浪漫情调的虚构，进入更为乏味的现实状态，完整的“建筑—居住”链条，培训出了市民社会所需的城市意识，这一成果，远远超出了房地产业带动诸多产业发展的意义。仅仅从建筑本身来说，房屋是居住的机器的观念，逐渐取代房屋是自我实现的超级象征的观念，这种变化有助于城市意识原子化，而消解意识形态的整体化。

最后，社会整体上试图在房地产业界寻找传统意识的终结者，探索未来的英雄这一努力失败了，会促进个人的理性更为成熟，这也是一种可贵的启蒙。