2014年，对于西安楼市来说有点特别，因为十多年来随着人们生活水平不断提高的同时，住房价格也在不断拔高。与此同时，商业地产中铺面的价格不断走高，而写字楼却一直病怏怏的跟不上步伐明显滞后。但这个情况从2000年开始改观，此后连续3年实现三连跳，将之前“缺口”补了起来。

    据相关数据表明，今年在住宅市场迎来调整期，西安市场从四月出现价格涨幅收窄、销量下降的情况，而1--5月西安办公楼销售同比增长85%，商业地产上涨54%，这种态势是继后调控时期住宅市场限购，大量投资需求转投写字楼，加之其与住宅长期的如影随形、价差尚未拉开的“洼地”效应，由此潜伏的回报是值得期待的。

一、城市格局导致初期写字楼市场“吃不饱”

    西安写字楼市场与住宅市场均起步于上世纪九十年代，由于当时国家将房地产业作为国民经济的支柱产业，并以住宅需求来拉动产业发展，弱化或忽略了写字楼的建设。当时高新开发区刚刚成立，因聚集高新技术产业，其它产业的办公都分布在传统区域的各个角落，虽然较为分散，但却布局均匀，人们对办公专业化的要求并不高。

    当城市经济和房地产业蓬勃发展，一批企业首先对办公场所的要求有所提升，但碍于当时的发展现状，有条件的机构都将办公场所的目光投向了星级酒店。在酒店办公是当时时尚，并形成一股风潮。而当时城市和房地产市场情况，一部分公寓产品（写字楼前身）项目入市，其用途不能变动，也推动写字楼第二阶段的形成，即公寓办公阶段。

    西安房地产市场初期对楼市产品并未做系统规划，是以商品房和城改（旧城、低洼改造）项目共同推动市场发展，城三区率先实现城市低洼棚区的改造与提升。城改会腾出来一部分土地，一部分提供住宅用地，安置被拆迁户和商品房，一部分卖给商业项目，包括写字间。但由于大规划的缺位，使西安发展除高新区外长期围绕着明城墙内十二平方公里的区域踌躇和徘徊，让写字楼市场长期处于压抑态势。这样一来，城市格局过小直接影响经济发展，也制约了外来劳动力和第三产业。反映在楼市就是住宅价格和写字楼价格不相上下，甚至因写字楼回报不及住宅，人们无视写字楼的投资。

    2000年之前，西安写字楼的价格和住宅的价格悬殊不大，写字楼遭遇巨大尴尬，一方面市场存量比例不足，一方面闲置非常明显，“吃不饱”是当时写字楼市场的真实写照。如果说当时人们对办公专业化要求程度不高，不如说城市格局太小制约了写字楼市场的发展。

二、城市发展加快使写字楼市场逐渐凸显

    进入2000年到2003年，西安进入新一轮发展阶段，这一阶段西安写字楼市场开始起步，高新区运营8年，经开区运营近7年，很多公司对办公环境有了要求，但写字楼数量依然较少，主要分布在城中心和高新核心区。代表项目有：中大国际、高新国际、高科国际等；

    2004-2008，本阶段写字楼主要集中在高新核心区，高新二期、城中心、经开区，其中，高新二期有大量写字楼入市。代表项目：长安国际、招行大厦、旺座现代城等；

    2009-2012，这一阶段西安写字楼市场开始快速发展，新增供应主要集中在高新CBD、高新二期和经开区。代表项目：都市之门、汇鑫IBC、旺座国际等；

    2012-2015，本阶段市场新增供应新增供应主要集中在高新区、经开区、曲江，其特点是入市写字楼品质较高。代表项目：绿地中心、金辉·环球广场等。

    我们注意到，写字楼市场在西安经历了多个发展阶段，与城市发展速度、格局关系非常密切；也就是说，城市快速发展可助推写字楼市场发展。写字楼本应与楼市产品同期规划、合理布局，这样能使其稳定、健康、有序的发展，在这方面无论高新、经开、曲江等区域，  在前期的规划中都有值得反思的地方。而后，市场规范、引导，政策支持扶持，企业让利等举措都使写字楼从人们遗忘的视线中再度回归。

    高新、经开、曲江等区域多次扩区，使高科技、文化、商贸、影视、科技等产业得到长足发展，区域办公氛围迅速形成，国际化大都市的提升促使各个新区孵化政策出台，这些诱人的举措鼓励了一大批企业或机构对号入区，调动了办公需求集约化的积极性。加之近五年来住宅市场限购的深入，投资需求转移到写字楼市场，前期投资回报较高效应业已显现，使写字楼市场“洼地”效应被投资者认可并付之行动，让以高新区为代表的写字楼市场一直处于西安各区域的领先水平。

    这直接表现为：高新区历经二十余载发展，其写字楼售价已从当初与住宅无异脱颖而出，一跃为每平方米一万二左右，租金水平由之前30到40元元每平，跃升至当下80—140元每平之间，写字楼投资回报得到充分彰显。而承接城南发展的曲江商务区，仅仅在六年期间，写字楼从无到有，租金目前已经达到60-80元/㎡。

三、CCBD（西安中央文化商务区）缔造全新城市的文明空间

    一座城市的写字楼市场是随着城市的发展而逐渐形成、完善和提升的，这点在国内一线城市得到充分验证。多元化的市场态势下让专业细分，而西安多个新区的成立、运营又让诸多写字楼需求得到细致的分化，这里面文化概念或元素起到了决定性的作用。当人们还在畅想CBD的办公环境时，2013年曲江祭起CCBD大旗，旨在用“西安中央文化商务区”的概念缔造全新城市的文明空间。 这让我们想起一句话：“世界唯一不变的是变化”。这不仅适用用日新月异的曲江新区，更是一个城市发展的真实写照。曲江新区的升级、CCBD的升级，就是曲江新区发展的升级，更代表着一个新的城市、文明空间即将诞生。

    毋庸置疑，曲江新区在目前，集千宠万爱于一身！包括大雁塔南北广场、亚洲最炫美天街、大唐不夜城、威斯汀、凯悦酒店、七大公园等在内，以雁塔南路为中轴核心经济圈，已经成为西安新商务办公、星级酒店、商业购物最为集中区域。曲江已经成为西安耀眼的区域，它以文化、旅游为大旗，极力打造以人文、生态、环境为主的高端居住区，以高姿态让区域向城市跨进，在助推文旅事业发展的同时带动第三产业发展，跃升写字楼规格，用全新CCBD概念再度让国人惊奇、让世界瞩目。

    根据统计，截止2013年12月25日，曲江全年新增文化类企业416家，注册资本（金）共计33亿元。全区累计登记文化类企业累计达2418家，与去年同期（2002家）相比增加了20.8%，注册资本470亿元。与去年同期（437亿）相比增加了7.6%。

    其中：

    出版印刷72户，注册资本31071.8万元；

    会展广告设计1211户，注册资本358993.88万元；

    影视224户，注册资本223222.3537万元；

    旅游429户，注册资本425198.24万元；

    体育8户，注册资本2130万元；

    文化投资120户，注册资本3521382.554万元；

    网吧76户，注册资本3591.5万元；

    其他类（1）146户，注册资本16098万元；

    其他类（2）132户，注册资本149208万元。

    而这个数据，每一小半年都会发生巨大变化。截至2014年4月底，曲江新区又新增文化类企业209家，注册资金共计188377万元。

    其中：

    会展、广告、设计类125家，注册资金132423万元；

    文化投资类11家，注册资金18600万元。

    旅游类36家，注册资金16067万元；

    出版印刷2家，注册资金100万元；

    影视类9家，注册资金2300万元；

    网吧3家，注册资金647万元；

    其他类23家，注册资金18240万元。

    截至目前，入区文化企业已累计达2627家，注册资金达489亿元。 

    通过上述数据，我们直观地看到曲江新区为新区繁荣做出的努力，还有所有入区企业为曲江建设做出的贡献。通过数年坚持不懈的努力，曲江在文化招商方面已取得巨大的成绩。

    “世界的新西安，西安的新世界”。作为全国仅有的文化新区——曲江新区，已经俨然成为西安的城市代言人和名片效应。打造CCBD、缔造新城市文明空间还需要一批有志之士的倾力加盟。如金辉·环球世界城、金辉·环球广场等，这些项目于城市新中心、核心腹地建设一个开放式的、自由的、共享的城，一个代言西安现代城市的时尚和体验中心，多种文化在这里交错共融。

    它已不在是一座简单生成的建筑，而是一座将改变和完善人的生活方式和生活的“OPEN CITY”，一个寄托着无数人梦想生活方式的多维空间、寄托着西安创新新城市文明，打造城市文化和建筑名片的责任。这些无疑让写字楼的春天在曲江CCBD完美绽放。