——陕西房地产行业资深专家李连源谈杨凌楼市

本报记者 陆敏

    近几年，中央连续出台“国八条”、“国五条”、“新国五条”和“新国五条”细则等，在一定程度上遏制了房价过快上涨，也给像杨凌这类本就发展缓慢的三四线城市造成掣肘，但城镇化建设、“园林杨凌”建设又杨凌楼市带来了新的发展机遇。那么，杨凌房地产企业如何把握发展新机遇呢？近日，记者采访了陕西房地产行业资深专家李连源。

    记者：针对杨凌本地人口少，外地人口多及城镇化建设的客观因素，杨凌房地产行业如何更好地应对经济适用房、保障房、公租房等带来的压力，并且抓住城镇化建设新机遇？

    李连源：近日，陕西省保障性安居工程领导小组对2012年全省保障性住房建设工作进行了评比表彰。经综合考核，杨凌示范区获得2012年度全省保障性住房建设三等奖，这足以说明杨凌保障房建设工作卓有成效。虽然保障房建设给杨凌房地产企业带来了一定压力，但作为政策性住房，保障房所覆盖群体与商品房购买群体有着本质区别，开发商应该把目光聚焦在优质产品和生态宜居打造上，销售要从坐销向主动行销转变，客群要由本地转向周边县域，且要抓住城镇化建设机遇，在产品打造方面还应注重产业层次、人文心理、居住环境，突出城乡一体的新型城镇化特色，走出一条适合本地的探索之路。

    记者：近年来，杨凌一直以打造生态宜居城市为目标，为吸引更多消费者置业，杨凌房地产企业也将绿色理念贯穿于楼盘开发中，您认为什么样的楼盘才能与杨凌今后的发展相适应，最终成为广大消费者的宜居之家？

    李连源：作为中国唯一的农业高新技术产业示范区，杨凌有着得天独厚的资源优势，这些优势如果在楼市产品上能够充分体现，将大大吸引世人目光提高产品认知度。虽然杨凌为打造生态宜居城市在楼市产品中利用了许多绿色理念，但这些利用只是常态表现。要彰显出“农科城”的独特优势，开发商可增加住宅产品入户花园设计，通过每户种植花草美化环境，净化室内空气，提高人居舒适度。利用立面、屋面进行立体绿化，通过空间利用和展示提高绿化率，防止扬尘，突出生态特质，形成独特景观，增加美誉度。在小区景观绿化上，运用高科技花草，凸显生态宜居，三季有花、四季常青，达到人在景中、移步换景的效果。如果这些能够普遍运用，再植入一些太阳能技术，形成集约效应，杨凌一定会成为广大消费者的宜居之地。

    记者：2013年，在省政府坚持房地产调控政策不动摇的形势下，我省房价会微幅上涨还是合理回落？这对杨凌房地产业有何影响？

    李连源：3月1日，国务院办公厅出台了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台，5月3日，陕西省推出“国五条”，都要求房价上涨过快的城市必要时采取限购措施严把调控。在这样的态势下，由于省会城市需求的持续性，年初前四个月出现价量的双双上涨的局面，尤其是量的增长非常明显。

    因省内各地市情况不同，需求也不尽相同，呈现出“一半是海水，一半是火焰”。省会西安正在迈进国际化大都市，西咸新区也进入了高速发展期，诸多利好都会助推两地楼市发展，房价稳步增长也在预计当中，但其他地市的房价无论上涨或回落，都取决于各地的需求和调控政策的执行力度。

    从近期各楼盘售价看，杨凌房价较为稳定，且个别楼盘降价促销力度加大，优质优价已逐渐显现，楼市调控的深入，将促进杨凌楼市品质化建设。目前，杨凌亲水、生态、旅游、养老、高端等概念的项目都有建设，这不仅提高了杨凌楼市产品竞争力，也是楼市今后长足发展的方向。

    记者：您于2008年9月在西安发起的万人购房团，截止2012年底就已为6千余家庭实现了居有其所的梦想，那么团购这一新形式是否也能在杨凌充分彰显其活力?这对杨凌房地产业突破发展有何助推作用和重要意义？

    李连源：西安万人购房团坚持“本土化、专业化、公益化”，成功运行了四年多，在西安楼市取得了可喜成绩，现已为近7000个家庭实现居有其所的梦想，受到新华社、省市等主流媒体的报道与关注。随着万人购房团影响力的进一步扩大，省内许多地市都会有团购的需求，并呈现出以自住购买为主，改善型为辅，商业铺面、办公楼写字间、公寓涵盖其中的较为全面的综合需求。

    应市场要求，2012年12月，我们将原先只覆盖西安的团购活动扩大到全省范围，西安万人购房团已晋升为陕西万人购房团，我们也与杨凌示范区有关单位也开展了团购洽谈。同时，由于区内不少开发商在与企业洽谈团购事宜时，对职工需求不了解，缺乏定向团购经验，使得需求与产品对接不顺畅，从而为我们在杨凌与企业合作打下了基础。

    目前杨凌楼市机遇与风险并存，机遇是《关中—天水经济区发展规划》把杨凌定位次核心城市，为杨凌房地产行业的快速发展坚定了信心，风险是常住人口仅有8万，需求长期低下，与每年新开工量严重倒挂。要把握住这一历史机遇，杨凌首先要做的就是杜绝不当竞争，规范市场秩序，提高企业自身抗风险能力。其次，杨凌房地产企业一方面要主动出击，向积极因素靠拢，调整好姿态，做好“战前”准备。一方面要在提高产品品质，突出个性特点，提高宜居度上做足文章。同时，积极开拓营销渠道，让行销与团购相结合，拓展省内周边市场，推动杨凌楼市突破发展。（本文发表于2013-06-07 农业科技报）