本月14日、17日，国务院为稳定房价，连续出台关于二套房、三套房的购房贷款政策，此举被业内人士认为是十年来对房产市场最严厉的措施。19日住建部又针对商品房销售环节出台政策，要求开发企业在取得商品房销售许可10日公开全部房源，并按照一房一价全部公开价格。

二套、三套房以及商品房销售政策的出台，引起社会各方广泛关注。随后，南方周末、华商报、新浪乐居、搜弧焦点、陕西电视台等多家媒体对笔者进行采访，大家普遍关注国家一系列新政出台，对西安一二手房的影响如何，现就采访内容整理如下。

　　记者：14日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，17日陕西省政府发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,19日住建部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，一系列新政策的出台，您觉得对西安楼市有什么影响呢？

李连源：这次新政可以说是精确打击，目标明确，主要针对炒房、投机者，在一线城市会立竿见影，但西安的刚需比较明显，投机成分小，所以影响不大；陕西炒房和投机在市场上的比重不大，但要稳定房价就应该严格执行各级政府的一系列政策。

根据以往经验，每次房价上涨都是一线城市先涨，然后波及到二线城市。2007年初一线城市出现猛涨后，波及到西安已到年中，疯涨从三季度末开始。由此可见，西安的反应慢于一线城市。据观察，在2009年再一轮房价疯涨后，一线城市房价泡沫日益加重，投机者已经意识到危机即将来临，所以又将眼光投向还处于房价价格洼地的、像西安这样的二线城市。春节过后，这种外地人在西安买房的现象明显上升，其趋势目前影响还未显现。如果我们不加强观察，一线投机者在西安炒房形成一定趋势后，对房价就会起到哄抬作用,这是全体市民所不愿看到的。所以、为稳定房价，西安应及早下手对外地人购房进行限制，比如提高首套房贷、不支持二套贷款等。

17日陕西省政府发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》,19日住建部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求房产企业取得预售证10日内要公开全部房源，并按一房一价公开价格。此举严打捂盘惜售、哄抬房价等行为。能够缓解因开发商惜售造成的房源紧张，减少开发商涨价的机会，同时，杜绝了炒卖期房行为。对房地产市场而言这种“针灸”行动是对症的，起到了“活血化淤”的作用。只要规范了商品房的销售环节，对遏制房价疯涨一定能够起到积极意义。最关键还要看市场监管的执行情况。

记者：您对国家政策的理解比较深刻，对市场的把握也比较到位，但还是看出了您对政策的执行力度心有余悸。那么新政出台对于西安二手房市场的影响有哪些，具体表现是什么？

李连源：首先要说一下，西安二手房市场的交易量比较低，所以影响不大。我们不妨和北京做个对比：2009年1-11月北京商品房成交1995.7万平方米、二手房成交2089.24万平方米；西安同期商品房成交1111.57万平方米、二手房成交164.49万平方米。北京一二手房的比例为1：1.1；西安一二手房的比例为6.7：1。再直观一点讲，西安二手房交易量和一线城市比不过，二线城市如成都、兰州等，我们也比不过。交易量低下使市场“油盐不进”，也形成别的城市疯涨我们跟涨，但幅度不大；别的城市大跌，我们徘徊的特殊局面。

综合上述，这次系列新政对西安二手房的影响会比较迟缓，敏感度不高，政策主要还是体现在像北京这样的、房价疯涨、充满泡沫的一线城市。

实际上西安从今年三月份开始，二手房市场就出现观望气氛，原因就是房价太高。人们以前选择二手房是物美价廉，从2000年到2006年底，西安二手房均价不超过2500元，与一手房差距很大，所以人们能够接受。从2007年至今，由于市场、房价发生了巨大变化，人们再选择二手房是出于买不起新房。随着西安一手房价“破六”，二手房价也将抬升，“买不起”已是普遍现象。

我在2008年9月曾经组织“西安万人购房团”活动，在去年年底曾向15000名团员进行公开调查，这些足以代表西安有购房需求的刚需中，有74%的人能够接受的一手房价在4000元左右，二手房在3000左右。目前西安一手房均价（以4月19日为例），6061元/平方米；二手房3785元/平方米。（这里解释一下二手房由于税收等原因，统计均价远远低于市场的实际价格。）这样的价格已经脱离了普通人能够承受的范围，观望情绪已然加剧。所以，不管新政策出台与否，西安二手房或许会有一个回落，幅度虽然不大，是市场要求。也就是说在“多、空”双方的僵持中，必须有一方作出让步，或许这就是西安特色

住建部的政策针对商品房源头----销售环节进行治理，对处于其下游的二手房市场今后的发展非常有利，使一大批原本（违规）消耗在二级半市场的优质房源得到存蓄，对二手房交易可持续发展、以及良性循环奠定良好基础。