西安万人购房团第一阶段的团购活动以成交逾百套而暂告一段落，第二阶段的招募正在紧张开展中，10000人是我们的目标，这样就名副其实。前阶段对一些问题进行过释疑，但仍有部分问题一直困扰团员们，为此、再集中做以答复。

十二.商品房“五证”是哪“五证”，“五证”不齐可以买吗？

    “五证”即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证。换言之，上述“五证”缺少一证都无法保证顺利办理房产证。

十三.为什么我们团购的项目没有用公积金贷款的？

    这个现象在西安商品房市场的普遍存在，目前我市只有极少数楼盘能够进行公积金贷款。而商业贷款非常普遍，商业银行也多为开发商指定，或与开发商有业务关系的银行。

    公积金贷款由于起步晚，大家感觉生疏，加之协作单位较少，办起来比商业贷款要麻烦一些。而商业贷款与公积金贷款指定银行不同，不能在所有银行中串联，是大多数开发商不愿意去做的原因之一。在今年九月前由于贷款利率低于商业贷款，公积金贷款的优势非常明显，但随着国家四次降低银行存贷款利率，近期两者之间的距离在逐渐缩小。随着公积金贷款力度的不断加大，今后会得到一定普及。

十四.农村小产权房可以买吗，为什么？

    我在不同场合多次强调“小产权就是没产权”。房屋做为商品在市场上流通，必须具备产权，而房屋所有权证是房屋的合法凭证。一些乡镇企业以集资建房或城中村改造项目为借口，仅凭一纸批文就擅自在集体土地上建设的小产权房，是无法办理房屋所有权证，不具备上市资格的，也就是说是非法建筑。
    当然，经过政府相关部门审批的城中村改造项目是可以完善“五证”的，但没有“五证”是绝对不能购买的。我市已有这类项目在销售时被强制拆除的先例，所以这个“禁区”还是不碰为好。

十五.商品房与城中村改造项目的区别是什么？

    商品房是指开发商经过划拨，“招、拍、挂”等形式取得土地使用权，经政府有关部门批准开发、建设，建成后用于市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房销售的前提是必须具备“五证”，具备“五证”就能办产权证，可以自定价格出售的产权房。

    城中村与商品房的本质区别在于土地使用权。城中村改造房主要用于居（村）民安置。所用土地一般是通过划拨方式取得，从集体用地过渡到城市住宅用地，所以开发成本相对较低，销售价格也比较低。在安置以外，剩余一部分房屋可以对外销售。这部分房屋在交纳土地出让金，具备合法手续是能够上市的，可上市的房屋原则上与普通商品房是没有实质区别。

十六.近期国家和地方都出台了房屋补贴政策，这些政策对我们有什么实质利好，实施了吗？

    9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对城六区居民在08年9月4日至09年12月31日间内购买房屋的，给予总额0.5%-1.5%的财政补贴。

    但该《意见》中也提到，《意见》实施期间，上级有新政策出台，则按新政策执行。

    10月22日，财政部国家税务总局颁布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》宣布 ：一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。该政策中规定房屋面积为90平米或90平米以下，首次购房可享受房款总额0.5%的实际优惠。

    从11月1日起西安市开始实行国家规定的新政，时间以购房合同签定时间为准。对于符合新政条件、但契税按原有比例多缴纳的购房者，可向财政部门提出申请，经确定属实之后，办理退税手续。

十七.现阶段楼市充满了危机，在满足购房需要的前提下，怎样规避这些风险？

    前不久我市爆出“激情2006”项目在“五证”齐全、销售一空的情况下，出现人去楼空现象，使广大购房者望而生畏。怎样买房、买什么样的房安全可靠，成了大家关注的重点话题。

    只要掌握下面几点即可规避风险，1.只买五证齐全的房屋；2.尽量考虑大盘，小盘、尤其是一栋楼的项目不买；3.以现房、准现房为首选，不买期房；4.以按揭购房为主，不要一次性支付；5.避免因设施大配套而扯皮，选择自己能够把握设施的项目。

十八.50年产权和70年产权有什么区别，买50年产权的房屋是否比70的吃亏？

    根据我国相关规定，居住用地使用期为七十年； 综合或者其他用地使用期五十年，而房屋的产权是永久的。由于房屋与土地是不可分割的，所以，土地的使用期会随着房屋的使用期延续下去。

　　无论50年产权和70年产权，房屋的使用“年限”是从属于土地的使用年限，也就是从开发商与国土和房产部门实际签定《土地使用权出让合同》的那一年开始算起，购房人实际上享受不到70年的使用权。

    土地使用权出让合同期届满，土地使用者需要继续使用，可提前一年向相关部门提出申请，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的应重新签定土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。因社会公共利益需要国家收回的，也要按照《城市房屋拆迁管理条例》进行补偿。
    从上述说明能够清晰看出，无论买50年或70年产权的房屋，其结果是一致的，如果细化一点，只是在下次续期（土地使用权）上早一点晚一点而已，不存在吃不吃亏的问题。