近年来，随着政府进一步激活我市二手房市场的一系列举措，西安二手房交易有了明显提高。去年交易量历史性的突破了100万平米大关，今年预计将达到200万，二手房交易呈现出前所未有的活跃景象。
 
    值得关注的是，二手房交易中采用现金交易（一次性支付）形式的约占30%，采用按揭形式的约占70%，采用按揭购房已经成了二手房交易中的主要形式。与此同时，因受银行及房屋评估机构的种种限制措施影响，有大约3成以上的房屋不能进入按揭流程，成为影响二手房交易量的重要原因。
 
    银行一般对二手房按揭最常规的贷款年限为20年，因房贷中对客户的偿还能力有一定要求，所以，对房龄的要求比较严格，这也是在规避房贷中的风险。市场上不成文的规定是，10年以上房龄的二手房不能贷款。众所周知，普通住宅的使用期限为70年，10到30年正是房屋的“青少年”时期，除去自然损耗及自然灾害损毁因素外，正常使用状况下的建筑质量，一般不会出现问题。所以、以房屋建成年限来限定能否按揭显然不够科学，对申请按揭的购房者来说有失公允，甚至剥夺了他们购房的权利。
 
    追踪溯源，我市房地产市场从上世纪90年代初开始，大量的政策性住房都聚集在那个时期，距今房龄已经十七、八年。随着人们生活水平的不断提高，许多业主都有卖掉小房去换大房的意愿，同时愿意购买这类房屋的人大都想通过按揭来完成房屋购置。银行限制10年以上房龄不能按揭，使的他们无法完成住房愿望，只得舍弃房龄较长的房屋，去寻找更新一些的，或次新的二手房。这样无疑抬高了置业的门槛，将部分无房者堵于门外，间接影响了二手房的交易。
 
    上月，雷先生看中了一套单位集资房，房子是91年建的，价格非常合适。雷先生是公务员，收入比较稳定，但积蓄有限只能用按揭方式购买。由于该房产证是去年办理的，银行初审顺利通过。但过户时由于这类房子不缴营业税，从而引起银行的注意。核查后得知该房房龄已经超过10年，银行拒绝了雷先生贷款的请求，将其推入两难境地。
 
    张小姐是教师，委托中介买了一套房子，交定金时向房东说明需要按揭购买，房东要求一次性支付。后来经中介联络利用社会资金“垫资”，按先交易后按揭的方案进行。取得房产证后，银行因核查房龄超过10年而拒绝贷款，这下中介、张小姐、垫资机构三方均陷入困境。由此看来因10年以上的房龄不能贷款的规定，对二手房交易的影响已经显现，因此及时修正相关规定，疏导按揭中存在的瓶颈刻不容缓。
 
    与二手房贷款相关联的还有评估机构。在二手房按揭中，房屋评估价的高低直接影响着购房者首付款的多少。因为二手房购房者向银行的贷款金额是以所购房屋评估价计算，并不是以所买房屋成交价进行计算，而二手房的评估价一般来讲都比实际成交价低，所以能贷到的金额比实际价格低。一些购房者对此情况准备不足，购房时就会发生因购房款不足而放弃购房。
 
    李先生在城北买了套90平方米的二手房，买房价是40万，而评估价是34万。银行以该评估价的七成，即23.8万进行按揭，那么还有42000元的缺口需要李先生自己去补。如果李先生准备充分可以自己补足缺口的话，按揭就顺利通过，如果是“看单下菜”的话，那么就无法购买。
 
    工作中上述现象经常上演。许多房产中介在遇到客户资金不够时，都会为客户寻找多家银行指定的评估公司进行再评估，以求在评估价上可以补齐客户买房所缺少的资金。但是因为银行对二手房贷款的谨慎态度，加之部分银行又将二手房按揭首付提至四成，使评估价低于实际成交价这种操作越来越难，对二手房交易的影响也越来越大。
 
    当然，有些银行已看到规定的不足以及二手房评估中存在的误区，开始着手出台便民措施。部分银行已经推出10年内房龄不用保险的举措，换言之，超过10年只要保险便可按揭。在评估方面引进置业担保机制，通过担保机构达到最大程度的贴近房屋市场价值，让更多因银行和评估等原因游离于市场边缘的房屋顺利进入了二手房按揭流程，这样的做法无疑值得肯定。