本文于7月27日发表于《西安晚报》
6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组成成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”
6月15日，西安市将位于未央区草滩街道办杜家堡村的“学府新苑”已建4043平方米（拟建面积16172平方米）的“小产权房”项目强制拆除，掀起了西安整治“小产权房”的序幕。媒体最近也不断的报道“小产权房”。市场对“小产权房”持不同的观点，有人建议叫停，有人觉得应该合法化，因为已经建好的，尤其是入住的，一旦强制拆除损失会非常大。
如果要追溯“小产权房”的起源，它在西安的发展已经有10多年的经史。90年代初期，随着住房制度的改革，市场上出现了商品房。城市居民可以直接购买这类房屋，也可通过低洼棚户区改造，实施拆迁后通过就地或异地安置方式解决住房问题。而农村也面临着人口快速增长带来的住房问题，于是出现了一种不同于商品房、但价格比较低廉的住房----女儿楼。这类以村为单位，在村属集体土地上建设的四层或审批了四层，却盖成七层的房屋，在分配给符合条件的村民后，多余出来的就卖给了其他人。这类房屋给购买人发的“房产证”是村里自己印制的，从严格意义上讲这也是我们要探讨的“小产权房”。
近年来房产市场的蓬勃发展，使西安商品房价格不断攀升。住宅用地的减少，房价的暴涨使得以土地为生的城中村看到了村集体土地的潜在价值，加之国家城乡一体化建设、城中村改造步伐加快等因素影响，一些村镇打着城中村改造这块“金字招牌”，悄然在集体土地上建起了房屋。由于价格优势，吸引了大批低收入群体蜂拥而至，2000年以后这个表现尤为突出。“小产权房”很快形成了一种势不可挡的力量。
2003年，西安北二环外一主干道上出现了一个城中村项目------“××新村”，一期起价980元/平方米，由于较低价格吸引了许多人，在很短的时间内一直涨到1600元/平方米。当时这个项目没有经过相关部门规划、审批，仅一纸批文就开工建设。到了2005年的时候，它的价格已经涨到2000多了。销售的时候，售楼人员开诚布公地讲因为是城中村改造项目，房产证的办理需要一段时间，或三年、五年，或十年八年。而今年年初，再打听这个项目办证情况时，得知已经逐渐完成了相关手续，办妥五证指日可待。它与对面起价2400的商品房项目相比，入住率明显要高得多，也表明了人们购买“小产权房”的自住目的非常明显。
集体土地上建设住宅也有成功办理产权证的，90年代中期，凤城二路有一个别墅项目，就是在集体土地上建设的，使用期为50年。因这个小区里有人出售房屋，所以有幸看到了它的产权证。也许是个例，产权证上注明使用集体土地，使用期限为50年，发证部门为西安市房地局。虽然占地只有几十亩，几十栋别墅，但及时办理了大产权证，脱掉了“小产权房”的嫌疑，其做法值得褒奖。但大多数“小产权房”的开发商并不是这样做的，他们的遭遇也不尽相同。像“学府新苑”这样正在建设就被强行拆除的并非个案。几年前，浐河东岸的“浐河人家”一栋刚封顶的孤楼被炸掉，造成村里、施工队200多万元损失。
前两天中央人民广播电台就“小产权房”的问题进行座谈，请到的嘉宾中有一位记者，直言不讳的讲自己就购买了“小产权房”。“作为一个记者，靠我的工资在北京是根本买不起商品房的，‘小产权房’却可以满足我自住的需求。”在谈到“小产权房”没有产权证时，他更是斩钉截铁地说：“我是用来居住的，又不是买来卖去，产权证有无对我来说已经不重要了，一纸合同证明房子是我的就行了。”
记者的话不无道理，也反映出面对市场上虚高（商品）房价无奈的选择。
所以政府部门应该抱着积极地态度来看待“小产权房”。像“学府新苑”这样还未造成即定事实的，拆了有一定的警示作用，所以很有必要。但像大多数已经交付使用的房屋，拆并不是解决问题的办法。前面说到的“××新村”正在向着合法化的方向发展。这里还有一个实例值得关注：西安东郊的“××花园”从1997年开建，它同样是在集体土地上建设的一个大型小区。当时，由于业务关系前去考察，后因“三证”（当时市场要求）不齐，我们放弃了这个项目的代理。今天看来，这也应该在“小产权房”的范畴，但这个小区的居住率在“小产权房”里应该是最高的。整个小区幼儿园、学校、医院、商店等基础设施，通过10年的建设已经全部完善，每天都30多辆班车可将你送到市区的各个角落。当然，市政大公交系统也与之对接。这个项目由于当地政府的大力支持，“五证”也在逐步完善中，可以肯定它的“五证”是完全可以办下来的。
但大多数没有背景，但同样入住的小区该何去何从呢？拆或炸恐怕不是解决问题的有效办法，此时堵不如疏，在合理疏导的前提下，使其逐渐完善、直至完全合法化。政府应该对已经建成的住房进行质量检验，合格的通过补缴城市建设配套费、补征土地出让金等方式，最大程度的减少执法中因拆迁楼房，而引起的浪费。对于不符合《规划法》但质量检验合格的建筑，首先应以“听证会”的形式，大范围的听取“业主”们的意见。严重违法（规划法）的，在减少浪费的前提下实施局部拆迁，一栋楼压黄线拆一栋，一排楼间距不够、可以间隔着拆迁，所有被拆迁的住户等同于城市拆迁安置对象拆一还一，由开发商实施二次安置。只有这样，才能将“小产权房”问题彻底解决。
“小产权房”的问题，牵扯着我国最低收入群体住房问题。虽然政府看来是“违章建筑”，但在百姓眼中却“物美价廉”。对于已经建成并投入使用，或正在建设中的“小产权房”应该在执法中多些考虑，比如允许他们补缴规费、税金，并应附以政策性指导。在国家提倡构建和谐社会，实现“居者有其屋”的前提下，以人为本的解决好“小产权房”对平抑房价也能起到积极作用。
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