2019最震撼！这些城市要扎心了！

 

2019-4-11  微信公众号“叶檀财经”、“叶檀财富”

 

 

政策一出手，就知有没有！

 

这两天，发改委的一则通知，连续刷爆14亿人朋友圈！

 

不少人惊呼，中国城市格局即将巨变！城市大洗牌就要开始了！

 

4月8日，发改委在其官网公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》（后文简称重点任务）。

 

 

 

“重点任务”信息量巨大，其中引爆全国人民讨论的“梗”主要有两个：

 

第一，根据人口规模，全面取消落户或放开落户限制。

 

城区常驻人口低于300万的全面取消落户限制；

 

城区常驻人口300到500万的全面放开落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

 

超大特大城市完善调整积分落户，大幅增加落户规模。

 

第二，首次提出收缩型城市概念。

 

强调收缩城市（人口持续萎缩）要转变思维，不再追求增量，而是以盘活存量为主。

 

 

户籍全面放开！这些城市，反而尴尬了！

 

大城市继续扩张，小城市面对现实！

 

“重点任务”给人的最大印象就是“抓小放大”，引领中国继续朝着：核心城市、大城市化的方向迈进。

 

而小城市，对不起，该放弃的还是放弃吧，努力过了就好，接下来只要把存量人口管好，增量就不劳烦操心了。

 

确实，世界城镇化的发展结局注定是以城市群、都市圈为主，中小城市为辅。想要全面均衡发展每一个城市几乎不可能。

 

这个结果其实是市场和人口的自然选择，政策无非就是顺水推舟而已。

 

 

根据上海财经大学张学良教授的研究，从2000年到2010年，中国337个地级/副省级行政区中，有90个城市发生了人口流失，占比高达26.71%。

 

收缩城市人口变动率为-5%，人口数量从2000年的4.22亿下滑到2010年的4亿；非收缩城市人口则从2000年的3.9亿增长到4.48亿。

 

户籍大幅度放开，感觉上好像一场大城市的狂欢！

 

不少人已经开始对号入座，未来哪些大城市会进一步放开，房价会因此而插上飞翔的翅膀！

 

然而问题不会这么简单线性，“重点任务”下发之后，有些城市可能变得更尴尬了！

 

这两年，在一城一策之下，每个城市都有空间，采取私人订制的办法打差异牌和时间差，通过领先别人几个身位的方式，吸引人。

 

比如西安一年多时间里5次放宽落户政策，2018年3月22日更祭出全国大学生仅凭学生证、身份证就可以在线办理落户大杀器。

 

最终的结果也显示，西安人才引进措施取得了阶段性的成功。2018年全年总数达到79.5万，远远超出2011年到2016年5年净增31.9万水平。一时间可谓风光无限！

 

然而，在发改委“重点任务”下发之后，部分西安们可能会面临尴尬的局面。

 

为什么？（下面内容脑洞有点大，劳烦檀香多读几遍）

 

 

主要因为三点：

 

第一，户籍比较优势不再，人口增量存疑。

 

发改委的文件实际上等于是把抢人大战的核心政策——落户政策给框柱了，底线都给大家露出来了，不在遮遮掩掩。

 

这样一来，在遵守发改委规则的情况下，一城一策尤其是户籍政策的差异性、个性化其实变得很小了。各地方更多的只能在自己的层次里，修修补补，而不能大动干戈。

 

失去差异性意味着，今后很可能没有办法想2018年以前那样，再通过时间差，底线差赢得比较优势获，从而快速引入人流。

 

相信，过不了多久，能够根据发改委文件放开户籍制度的城市就会迅速跟进，一撸到底，把户籍差距抹平！

 

 

第二，抢人过早，也许成了劣势。

 

抢人大战开始的早，底线拉的底，往往能够取得不错的效果，比如西安。

 

但问题也来了。

 

原本，按照2017年的常住人口，西安493万人，应该属于300到500万之间的城市层级。根据4月8号的下发的“重点任务”300到500万这个级别的城市户籍政策是：全面放开落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

 

然而历时1年多的抢人大战，西安目前城区常住人口已经突破500万。

 

也就是说，按照目前的人口现状（根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》中的标准），实际上西安已经算是500万到1000万级别的特大城市。

 

而特大城市的户籍政策是：完善调整积分落户，大幅增加落户规模。

 

明白人应该看懂了！

 

如果遵守发改委的规则行事，实际上西安未来可能会面缩紧的户籍政策，改成积分制。

 

当然，实操中，短期可能不会出现从宽到紧的变化，但起码西安进一步放开户籍的前景已经不明朗了。

 

第三，人才大战，套路变了！

 

人口吸引是局部的，人才大战是全国的。

 

对于部分区域核心城市来说，户籍放开，吸引人口，还是以本省，本市周边为主。

 

以石家庄为例，据笔者了解，零门槛政策之后，落户人群主要是周边城市的人。

 

对于人才来说，套路就完全不一样了。

 

还是举西安的例子，西安是面向全国吸人人才。从竞争角度来看，全国所有对人才有吸引力的城市和西安都是竞争关系。

 

那么问题来了，既然人才大战是全国性的，那么和西安经济差不多，甚至比西安还要有经济优势的城市，如果从人口角度来看，低于西安一个档次，未来户籍政策有更大操作空间，这会出现什么后果呢？

 

这些城市很可能后发制人，最终超越西安！

 

根据住建部的城乡建设统计年鉴2017年数据，比西安人口少，经济实力（GDP）强的城市真是不少。比如杭州、苏州、青岛、长沙、无锡、东莞等等。

 

另外，其实现在人口和人才的头部效应其实非常明显，而这也会进一步挤压类似西安、哈尔滨、昆明、济南、大连、长春等未来政策空间受限，且本身人才留存率相对低的城市。

 

看看深圳，吸引的不仅是人，更是人才！

 

2015年开始，每年常住人口流入规模都超过50万。

 

2018年，在新增常驻人口之中，大学生等人才流入超过28万，占比高达6成！

 

2019年，更夸张。更新人才秒批政策仅1个月，深圳就吸引到超过10万人申报和咨询！

 

不谈人口，只谈人才！

 

未来的人才大战，明显会倾向于经济实力强，户籍政策操作空间更大的城市，而那些经济不强，人口却不小的城市，可能会面临极度的尴尬！

 

 

楼市大局已定 未来房价怎么走？

 

人口问题，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。

 

发改委文件顺势而为，同时也会产生加速洗牌的作用。

 

未来，楼市基本上大局已定，一二线城市、强三线城市的格局很难撼动！看看最精明的房地产开发商就知道，他们早已全面转战一二线。

 

不过，如果在一二线城里面再排一个序列，那么能够享受高溢价高估值的只可能是人才更多的地方。

 

《天下无贼》中，葛优有一句经典台词。“21世纪什么最重要？是人才!”

 

对一二线的楼市来说，葛大爷的话其实同样适用。

 

21世纪的房价，什么最重要？

 

答案是人才！