住建部徒劳摸底

2013/4/11 南方人物周刊

《中国经营报》报道，住建部紧急摸底地方国五条细则。这代表了住建部的态度，他们不满地方政府的不作为，同时，不得不以摸底的姿态，杜绝民间关于住建部是房价上升的罪魁的指责。

摸底并无必要，让各地方政府上报国五条细则，而后对照当地的房价，地方政府的态度一清二楚，对市场的影响呼之欲出，何劳千里摸底？

据媒体披露，汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策，对个人售房收入征收20%个人所得税”两项中央政策的落实情况，这两项正是地方政府最不愿意落实的两项，一旦限购与所得税落地，是当地投资性购房与二手房市场最具杀伤力的武器。而住建部的摸底调查，想必是要督促地方政府落实国五条中最具有杀伤性的两条。

市场对国五条的批评之声不少，最严厉的批评来自于市场派，限购被视为计划体制的还魂，减少了货币的购买力而增加了户口的含金量。而20％的个人所得税，被视为房地产市场多如牛毛的税费的最新搜刮版本，甚至导致了离婚率上升。

笔者同意实行暂时限购，原因是在宽松货币、隐性通胀、贫富不均等诸多作用影响下，房地产市场出现明显的泡沫，加剧了贫富不均现象。

房地产市场已经成为富裕阶层的储蓄罐，通过房地产大量投资轻易地获取城镇化过程中的级差地租，城镇化成为房地产投资者的城镇化，而非所有国民共同的城镇化。由于高额地租的存在，中国民营养老院70％以上的成本是租金;由于级差地租的存在，经济型酒店的租金上达成本30％的赢亏平衡点，由于级差地租过多，绝大多数大型民营实体企业涉足房地产行业。

以中国人口基数之大，贫富不均之严重，富有阶层会通过建房、扫货的方式，让其他阶层沦为他们的打工者。国内的富裕阶层既然能够抬高万里之遥的温哥华的房价，就能够轻松地拉抬国内任何一个热点城市的房价。

很多人会质疑，为什么政府不实施稳健的货币政策，为什么不早点建设保障房，为什么政府不尽快推出房产税降低房地产泡沫，非要等到迫不得已才动用行政手段抑制房价？这些指责都正确，但无法改变房价已经过高并且继续在飙升的现实。

限购方法是一种应急举措，即暂时冻结资金量过大者的购买力。限购是不得已而为之，绝不可能行之于长远，任何加剧户籍不公、加大政府市场权力的办法，虽然不一定能获短期之利，对经济的长期发展一定有害。限购是为了房地产市场平稳之后，推出治根举措，比如重新厘定房地产金融，比如在清理房地产税费的基础上，尽快推出房产税摆脱土地财政。只有在这个基础上，限购才有短期存在的理由。

与限购一样，个人所得税也是治标之策，我国房地产税费并不算少，讽刺的是，在货币泡沫之下成为推高房价的帮凶。有媒体根据官方数据计算粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%，不能忘记的是，2012年第四季度房地产市场才大涨特涨。大部分收益被政府与银行获得，房地产价格却并未因此下降，反而让地方政府、银行、炒房者成为一根线上的蚂蚱。

通过改革房地产税费，降低固定税提升资本利得税与房产税，以不同的税率准确调节房地产收益，让政府摆脱土地收益束缚，让银行不再成为可怕的房东，才是房地产税费改革的方向。

一些地方政府连限购、个人所得税的面子工程都不想做，既不承认房地产有泡沫，也不认为地方政府有必要放弃目前轻松的生财之道、另辟蹊径寻找财源——根本改革都是市场崩溃之后的被迫选择，让地方政府把目光从房地产大金碗上挪开，转移到实体经济税收、消费税收、财政公开等领域，实在是勉为其难。

即使在巨大的政治压力下，地方政府向摸底的住建部妥协，在国五条细则上添加20％个人所得税与限购的内容，但只要住建部的眼光一挪开，一些地方政府就会把限购审核权交给开发商，在房价原值上做文章，让20％的个人所得税形同虚设。征地已经血腥到铲车直接碾人的地步，对付摸底调查还不是小菜一碟。

住建部摸底地方国五条细则，其实质是让地方政府加强个人所得税的征收，进一步收紧限购政策，为房地产市场的整体宏观改革打下基础、腾出时间与空间。有关决策者必须向市场昭示自己的决心，尽快推进不动产登记，实行阳光公共财政与房产税，只有既得利益集团的掌控者展示改革的可能性，其下属部门才能闻风而动。

在市场化变革中的国家，行政手段不只是权力的展示，也是推进改革的最大动力，如果上层行政权力以短期应急搪塞改革吁求，那么下层权力就会变本加厉获取利益。