深圳违法房转正冲击大小取决于政府

2009-6-9 南方都市报

    深圳官方再次回应“小产权房”报道，首先澄清并非小产权房转正，其次认为违法房转正对于市场冲击不大。必须强调的是，无论冲击大小，在这轮深圳违法房转正的博弈中，最需要的是政府的公信力。

    正如笔者此前在本专栏中所强调的，小产权房开闸意味着土地制度的变更，深圳市无意开闸小产权房，无意触动最根本的土地制度。果然，深圳市人大强调，深圳土地已经国有化，此次出台政策着眼点是解决深圳在农村实现城市一体化这一特定背景下产生的历史遗留违法建筑问题。这不是小产权房转正，而是违法房转正。

    无论是小产权房转正，还是违法房转正，对房地产市场都会造成冲击。深圳市小产权房或者所谓的违法建筑已经开始涨价，待价而沽，违规突击建房的事屡屡发生——参与交易的各方都想趁此“洗白”良机使违法房拥有大小房产证，获得公开交易权，使违法房获得商品房的收益。

    至于违法房转正冲击波有多大，要看政府有关部门设立的标准如何。

    从目前违法房的市场占比来看，如果彻底放开，将对市场造成巨大冲击。2007年，深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。有房地产研究人士指出，根本不止这个数，保守估计，集资所建的小产权房在50万套以上，深圳市国土局房地产研究所所长孟庆升坦承，2007年的统计是不完全统计。如果50万套以上的违法建筑全部转正，对深圳房地产市场将形成合围效应：可能转正的违法房的售价将提高，获得合法化之后的红利；商品房市场的价格会降低，直到两者接轨、形成市场统一价格，深圳房地产市场现行价格体系无法维持。

    深圳市为违法房转正成立了专门的社会稳定风险评估小组，评估小组做出了乐观的预判，认为有关违法建筑确权发放商品性质的房地产证对深圳楼市造成的冲击力度可能不大。理由是，可以办理商品性质的房地产证的违法建筑数量相对较少，违法房建筑密度较低，同时还可以分期分批的允许符合条件的违法建筑入市转让，对市场进行调控。

    上述分析的确切含义就是，政府手中握有针对深圳市房地产市场最大的空头包，至于什么时候释放利空，释放能量有多大，完全取决于政府对于市场的理解和判断。笔者可以下定论，深圳市违法房转正的冲击大小完全取决于政府。如果政府将大部分违法房同时转正，商品房市场价格将急剧下跌，直至目前的市场价格体系彻底崩溃；如果政府采取分批逐步转正的办法，可能会将房地产市场的价格控制在自己手中。

    市场价格受到多大的冲击只是硬币的一面，更重要的另一面是，政府如何决定哪些违法建筑可以获得房产证，哪些需要补缴费用，补缴的地价是高是低，这些技术细节，直接决定了政府的公信力，决定了哪些群体可以获得不菲的溢价。

    众所周知，我国的房地产市场与股票市场一样，是财富分配最直接、合法的工具，以往我国土地制度由地方政府统一出售，返还给农民的地价补偿按照农作物价格定价，属于明显的财富剥夺；开发商购得高价地之后，由购房者间接承担了高地价，相当于所有的消费者为高地价买单。因此，能够获得低价土地的人将获得高级差地租，堂而皇之地将属于农民、属于纳税人的红利装入自己的口袋，相当于直接掠夺本属于农民和购房者的财富。

    要堵住漏洞，最重要的件是约束政府的寻租动机。据报道，深圳很大一部分小产权房由村委会组织建设，每个村委会的后台都不简单，拆迁面对的难度及成本无法计量。如何制订刚性规则，公开公平地施之于所有违法建筑，最大限度地减少寻租空间，节约行政成本，是深圳此次违法房转正能否成功的决定因素。

    深圳市政府将在12个月内制定出具体实施细则，在细则出台前讨论规则问题貌似无的放矢，实际上绝非如此。过于迷信政府的价格调节权，对违法房转正的利益博弈做出过于乐观的估计，以损害消费者或者农民的方式，来换取改革的成功，将为未来的改革制造出更多的反对者。

注：深圳此事做得好是次改革突破，做得不好是天大的寻租机会。