政府在什么情况下应该救楼市

2008-9-11 晶报

    美国政府救“两房”，英国布朗政府救楼市，中国西安市政府给购房者补贴。一轮房地产业的救市潮在各处涌动。

    救市原因各不相同，美国是为了避免陷入全面金融危机，英国是为了挽救日益衰退的经济，西安市政府则是为了保持“楼市”挺过地震后房屋销售下滑期。在房价下跌影响金融安全、实体经济衰退征兆初现时，政府应该及时出手。换句话说，政府救楼市，就是为了有效地救经济。

    不管是美国，还是英国，房地产价格急剧下挫，以及随之而来的房地产金融衍生品信用恶化，危及金融安全与实体经济，是腹心之患。美国惨状不必细说，英国房价正在以18年以来最快的速度下跌，英国皇家研究机构（RICS）的一份报告指出，2008年英国第二季度的房屋平均销售量下降幅度已达到12.7%，为1978年以来最低。人们担心在未来数月会出现购房者因无法偿还房屋贷款，根据标准普尔最新的报告显示，英国二季度“不合规”住宅抵押贷款违约率高达23.31%，为2004年以来最高。一场英国式的房贷危机已经展现出清晰的身影。

    当人们为房价下跌最初的欢喜劲头过去之后，才意识到他们的经济、生活已经与房价捆绑在一起，急跌会败坏自己的生活质量。信贷紧缩使金融市场行业增长落到四年来的低谷。价格上升和信贷紧张使英国制造业在2007年第四季度的增长也只达到0.4%。房价直跌直接打击了金融、制造行业，从去年第三季度以来，英国经济增长率下降，从10月到12月的增长只有0.6%，是2006年第三季度以来增长最慢的季度。

    对于英国政府9月8号公布的近百亿英镑的救市政策，人们争论的不是该不该救，而是抢救效果如何。有人质疑英国政府向年收入在6万英镑以下的首次购房者提供最高相当于新房价值1/3的无息贷款等政策，以及减免契税等手段，是让穷人接盘，将房地产风险转嫁给了低收入者。

    西安政府救楼市的争议要大得多，他们受到一面倒地抨击，认为地方政府托房市是为了地方利益、与开发商合穿一条裤子，违背了其他纳税人的利益，是典型的乱作为。西安政府的行为坐实了地方政府与开发商利益捆绑的指责。

    这种批评充满道义感却没有说服力。而解释者同样不能让人信服。西安市房管局办公室副主任扈广杰以西安CPI不高、房价不高为辞，但他并没有拿出数据证明西安房价的下降已经影响到西安经济的发展，土地收入下降已经使地方政府无法履行正常的公共职能。只有这样的理由，才能说服民众以及民众代表，政府托市不仅是必须的，而且符合公众利益。

    西安市政府可以救市，但他们必须通过一套正当的合法的程序，证明这样做具有合法性与合意性。

    西安市政府也许觉得不用解释，因为在他们看来，政府没有动用公共财政，而是把买房者的契税返还给购房者。这种解释牵强无力，契税按照税法必须征收，已经列入地方财政预算，成为公共财政的一部分，地方政府返税其实是税收优惠的一种，使税收失去了法律的严肃性。扈广杰说，“这不叫返还，我们研究了很长时间，叫补贴。也不能叫减免，因为我们无权减免”。这么抠字眼显然是为了规避法律雷区。实际上，补贴也罢、减免也罢、返还也罢，本质就是给购房者免除契税，既然与税法有关、与地方公共财政有关，当然与当地人大、民众有关。

    税收优惠政策不止西安，各地都有，在招商引资时，税收优惠就是地方政府竞争的杀手锏；而为了刺激或者抑制房地产消费，各地政府屡屡动用类似手段，一会儿上调、一会儿下降，而西安这次是全免。可见，我国的房地产税收缺乏起码的严肃性。

    在特殊情况下，政府应该救楼市，但不论是托市还是抑市，把法律当应急工具，藐视税收严肃性，对行业发展没有前瞻性的弱点，暴露无遗。

注：看到一段材料，需要检索。备录于此，作为朋友们的参考。
    部分海外市场对限售股减持的规定非常严格。以美国为例，自1972年《1934年证券交易法》中针对限售股的条例颁布以来，已经进行过18次修改。
    限售股在一定的锁定期（通常为一年或六个月）后，每三个月可以出售的股份数额不能超过同类已发行股份的1%，或四周内平均周交易量（如果这一股票在某一交易所或Nasdaq 交易）的较大者，且三个月内转让证券超过5000股或市值超过50000美元时，转让者必须填写表格并向证监会申报。