2008-4-1 潇湘晨报

    房地产市场什么时候才到拐点。有一个结论是明确的，不是现在。

    由王石引发的房价拐点论，引起一片争议，而后拐点论的反对者潘石屹抛出百日内将有巨变。王石与潘石屹争论激烈，其实说的是一回事，就是房地产市场会发生裂变，至于裂变主要反应在房价上还是在房地产商的并购上，两者看法稍有区别。但房地产业进入重组并购时代，两者是一致的。

    王石是个推动者，万科以降价售房回笼资金收购土地的办法，加速市场的并购重组，而潘石屹的反对主要是因为房价与房地产上市公司的下挫，将影响到房地产市场的长期走势。但潘石屹同样希望房地产市场加快重组以突破重围，因此提出由于许多房地产公司难以承受资金紧缩的考验，言下之意当然是，房地产市场将以并购重组来应对。

    房地产业并购重组是事实，是政策推动的结果，也是大家公认的结论。意见不同在于房价是否到了拐点。

    房价还没有到拐点。从货币现象来分析，房地产是人民币资产的重要表现形式，在人民币资产增值期以及通胀期，房地产都是较好的保值手段，投资房地产能够分享受增值收益，同时也能抵抗通胀压力，可谓一举两得。

    只要人民币还有上升区间，房价就会继续上涨，这是由房地产作为人民币资产的特性所决定的，一直到人民币升值到位，人民币资产失去优势为止。

    目前，人民币资产兑美元处于上升通道，并且上升速度在加快。汇改以来人民币累计升值幅度15.54%，人民币兑美元3月31日中间价为人民币7.0190元，3月28日中间价为7.0137元，人民币今日小幅回落53个基点，继续在7.0大关前盘整蓄势。分析师预测，在美国财长保尔森访华期间，人民币兑美元将突破7.0大关，进入6时代。就今年的升值趋势来说，几家国际大投行均预测今年人民币升值幅度在10%到15%之间，2008年以来，人民币对美元汇率中间价已先后28次改写新高纪录，年内累计已经升值4.16％。而人民币升值速度令人侧目的2007年，全年升值幅度也仅达到6.5%。不仅如此，为了扭转人民币兑美元升值对其他货币贬值的情况，人民币汇率兑一篮子货币还会继续上升，2007年人民币对美元升值6.9%，对欧元贬值3.75%。

    如果人民币大幅升值15%之后保持平稳，那么，市场在15%区间内将有继续升值的空间，升值到达15%后，房价趋稳，不可能大幅上升。

    那么，我们如何理解目前一些地区的房价下挫？

    首先，房价下挫有不同的地域表现，国际化的大都市在全球范围寻求资产溢价标准，因此，房价不容易大挫。例如，北京、上海等地的房价并没有像广州、深圳一样大幅下挫，就是因为北京、上海的国际化程度相对较高，资产溢价高。

    其次，不同城市的地块不同的房屋品质有不同的溢价水平。近日，中国城乡建设和住房部部长姜伟新再次指出，要“坚持正确发挥政府和市场的作用，建立和完善市场调节和政府保障相结合的住房政策体系”，“在解决居民住房问题中，必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控”。

    毫无疑问，中国房地产市场的廉租房、限价房等保障型住房会增加，住房容积率在提高，因此，位于城市边缘的小户型住房价格由于保障住房供应的增加，不可能存在多大溢价，价格由政府掌控，不由市场出清。而在中心城区、高品位的由市场定价的住房还有上升空间。

    有一个数据可以证明国际资本的判断，广东省社科院《境外资金异常流动研究》重点课题组组长、经济学教授黎友焕近日表示，去年大约有3000亿美元的热钱已经进入大陆境内，并主要流向楼市、股市。在中国的楼市与股市大幅下挫后，各种资金将展开新一轮围猎人民币资产的行动。

    只有等人民币升值到位后，房价才会出现真正的拐点。