二手房交易必须公证是哪门子规矩？

2007-3-26 新京报

       最近，昆明市二手房交易“强制公证”引发争议。批评意见认为，强制公证剥夺了二手房交易者的选择权。

       虽然昆明市房管局否认存在强制公证，但以近三年昆明二手房交易量每年为3万至4万套，而每年不公证进行产权过户的不到十起，进行公证的二手房交易者大多愤懑不平，从中可以看出，的确存在强制公证现象。

       公证有两种，一种是自愿公证，双方为避免交易风险自愿申请公证；还有一种是法定的必须公证的项目，如福利彩票和拍卖等。二手房交易属于自愿公证的领域，昆明市房管局强迫公证的做法，违背了有关法律以及自由契约的原则，引起了当地省人大常委会等立法部门和交易者的普遍不满。

       昆明市房管局之所以用公证的方法来代替房管局对房产转让合同进行审查的责任，原因大致有三。

       一是可以减少行政成本，不用增加员工与运营成本对合同真实性进行审查，从反面说是增加员工福利，员工领取同样的薪水但少干了活；二是可以增加房产局的收入，以行政权力强迫交易者进行公证，增加交易费用，表面上是让公证部门获取了大笔业务，但房管局在利益分配中的角色耐人寻味。不动产公证由于标的物价格较高，因此公证费用相应也比较高。以昆明为例，一年3万起的二手房公证费用为3000万元人民币，这笔巨款到底如何分配？恐怕是天知地知；三是可以减少房管部门的责任，二手房交易一旦出现虚假交易等纠份，依照法律房管局本应承担核查不严之责，通过强制公证，责任直接由公证部门承担，交易者与法律之间失去了一道防火墙。

       自愿公证不具有强迫执行的法律效力，属于私法领域，我国与世界上大多数国家一样，实行私权自治。以二手房交易公证上为例，交易者本来可以自由选择，到底是否需要事先进行公证？不同的交易者有不同的风险偏好，有的人怕日后产生纠纷，宁可增加交易成本事先进行公证，以杜绝日后风险，保障自身利益；有的交易者信任此项交易，或者对于风险的防范意识并不严格，觉得不必通过公证增加支出，因此不愿进行公证。交易者会权衡交易成本与市场风险，做出对自身利益最有利的选择，没有人比交易者更关心自身利益，选择更为理性。这就像有的人愿意进行婚前财产公证，有的人不愿意一样，自由选择至上。实际上，多年来我国一直奉行不动产物权变动以自愿公证为原则，全国各地不动产物权变动并没有因此出现混乱，在一定程度上印证了没有必要搞不动产物权变动强制公证。

       为什么从法律到立法部门的反对，都无法阻止昆明市房管局的强制公证安行昆明市？只能归咎于我国立法部门与相关违法监督措施过于软弱，没有制约行政部门的武器，消费者维权代价高昂，人为降低了消费者的维权意愿。

      相比而言，房管局处于强势地位，在二手房交易市场，如果交易者不遵从房管部门的程序，不进行公证就无法过户，交易只能以失败告终。另一种可能是消费者花极大的时间与金钱代价，从成本上来看与进行公证相差无几。如果走法律程序，交易者要做好成为维权祥林嫂的准备，并且，法院还不一定会受理。

       要提醒房管局的是，即便进行强制公证，他们也无法推卸相关的法律责任。根据国家法律规定，房屋买卖必须要经房地产行政管理部门即房管局办理房屋所有权转移登记。而房管局在办理二手房所有权转移登记的时候，应当对转让合同的标的物、转让的真实性和合法性进行审查，这是法律赋予房管局的权力，同时也是房管局的义务。当转让的标的物与真实性发生问题，房管局责无可绾。

       二手房交易强制公证的存在，提醒我们，在强大的行政权力面前，法律原则随时都有可能遭到亵渎。