质疑金岩石:
经济学家焉能兴高采烈鼓吹超级泡沫?

国金政券首席经济学家金岩石先生日前在成都眉飞色舞地大放豪言：“京沪房价五年内至少翻一倍，很可能会突破30万元/平方米”，继日本泡沫经济破碎之后，“未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程”。文后数千跟帖痛骂他是疯人狂语。本人亦不得不对他的言论提出质疑：有社会责任感的经济学家岂能用兴高采烈的口吻鼓吹“超级泡沫”？中国不应该重蹈日本泡沫破灭的覆辙，日本当年的的泡沫是富裕社会的泡沫，而中国在社会整体还不富裕的情况下如果出现超级泡沫，其灾难性的后果将比日本还可怕；目前股市暴跌源于房地产的拐点出现和信贷收紧，也反映了主要靠大兴土木拉动的高增长难以持续。

中国不应当重蹈日本泡沫破灭的覆辙

北京房价虚高到连圈内大佬潘石屹都感到吃惊（潘先生算是有良知的地产企业家,他呼吁应该征收物业税）时，金岩石先生却在预言京沪房价五年内至少还要翻一倍，未来很可能会突破30万元/平方米，并且言辞里洋溢着兴高采烈。相信那些“太太炒房团”也许就是受了类似他这样的言论的鼓动。30万元/平方米的房价，比金先生引用的日本楼市泡沫高峰期东京新宿高达1.7万美元/平方米的房价，还要高出2倍多。金先生也知道日本“楼市泡沫破碎的进度也非常之快，”但他不去分析日本日楼市泡沫破灭导致日本经济持续衰退的教训，却反而鼓吹比日本泡沫更大的“中国超级泡沫”。
日本楼市泡沫为何会破灭？很简单，就是民生的承受力和资产的全球性价比。上世纪80年代末日本楼市泡沫高峰期，到美国旅行、游学的日本人傻眼了：美国的地价、房价便宜得让他们吃惊，那时世界气候最好的加州旧金山的房价还不到800美元/平方米。于是越来越多的日本人很自然地作出选择：卖掉日本的一套公寓，到美国可以买几栋别墅，连打高尔夫球都宁愿打飞的到夏威夷、佛罗里达去，因为加上机票都比日本本土便宜。从此，日本资本像海潮一样流往美国等经济体。日本资金买走了大半个檀香山，买走了当时的世界第一高楼西尔斯大厦和纽约地标洛克菲勒中心，拿日本人的话说“当年皇军未达到的目的日本商人达到了。”但那又能怎么样？日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在球化时代，资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体，将因资本流出而衰退。同时，高地价高物业成本使生产经营者难以承受而导致制造业、服务业等实体经济萎缩。日本、英国、韩国就是例子。日本当年房价创了世界记录，泡沫破碎后的下跌当然最惨，日本经济从此一蹶不振。
日本当年泡沫的破灭，是一个富裕国家出现的泡沫破灭，日本社会还勉强能承受。而中国目前还是一个发展中国家，社会整体还不富裕，如真出现金先生乐见的那种“中国超级泡沫”，引发的将不仅仅是经济灾难，而且会引发社会危机。相信中国决策层当会汲取日本泡沫破灭的教训，抑制哄抬资产价格制造泡沫的投机。因为中国社会不能承受泡沫之重，中国的国家制度性质也不允许制造暴发户和掠夺弱势群体的“超级泡沫”。

不能为哄抬资产价格编造理论依据

 金岩石先生把住宅分类为投资品，而非民生消费品，对此，恐怕没几个人能同意。住房当然可以成为投资品，但它首先是民生消费品。脱离了民生需求的房地产市场，是非理性、不正常的市场。即便把住房单纯看着是投资品，也不能认为房价虚高就是正常的。地价、房价并不是可以无限上涨的，而是有极限的，这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。当房价疯涨到远离经济发展水平和民生承受力，房子就异化为只在富人之间炒作的类金融产品，那么泡沫破灭就近在咫尺了。国际上为什么有个房价收入比？就是体现民生承受力这个基本尺度。成熟市场体一般房价收入比为6倍左右，即房价应该相当于一个家庭年收入的6倍左右，也就是一个家庭6年左右的总收入就能买一套住宅。北京、上海的房价收入比，已达27倍左右，已经把儿孙的房价上涨空间都透支了。一个社会纵然什么都可以透支，也绝对不能去透支子孙的生存发展空间。这是一个社会道德伦理底线。想想吧，如果京沪房价真像金先生所说涨到30万/平方米，要多高的人均收入才能支撑这样的房价？家庭平均年收入得超过400万元，10以后北京能达到那样的水平吗？我们的子孙从大学校门出来，要多少年不吃不喝才买得起套住房？难道只有让他们一辈一辈去“啃老”，依赖父辈才能生存，这样的社会正常吗？为什么京沪房价暴涨而租金却在持续下跌？就是因为房价远远超过了民生承受力。在欧、美买房投资，租金收入基本上能Cover按揭贷款支出，10年左右的租金收入就能收回投资，也就是房价租金收入比为10倍左右，才比较正常，而京沪的房价租金收入比已高达70多倍甚至超过100倍，这样的房子还有投资价值吗？鼓吹人们去“投资”这样的房子，是负责任的言论吗？房价越高，真正需要住房但却买得起的就越少，有效需求就越小。房子只在富人之间炒卖，这市场能撑得住吗？这就是近期房市价涨量跌的原因。
 有人拿香港楼市与内地楼市相比,认为香港楼价上涨将成为内地楼市标杆。其实，香港楼市是一个畸形的特殊市场，不仅因为香港为一弹丸之地，地皮有限，楼市容易炒作，更主要的是，香港高房价是内地黑白资金撑起来的，内地的灰色资金为了安全纷纷到香港置产，推高了香港搂价。还有，香港的经济政策主要是房地产利益相关的富人集团主导的，不利于房地产的遗产税一直通不过，原因也在于此。内地不可能仿效香港的房市，更不可能向香港的楼价看齐。
 金岩石先生为房价虚涨提供的一个理论依据，就是在城市化进程中的土地开发性溢价和房产的交易性溢价，然而金先生应该知道，完成城市化进程的欧美的地价房价比京沪的地价房价便宜得多。美国人均收入是北京上海的8倍左右，大城市住宅地价不到北京上海的1/20，房屋（主要是独栋房屋）中间价不到18万美元/栋（套），远比北京上海的房价低。京沪的房价早已透支了未来若干年的空间，还能有多少溢价空间？
中国楼市还有一大奇观，可以称为“中国式的囤房炒楼”，世界上恐怕除了北朝鲜每个经济体都有投资性房产，但人家买房投资一定会马上体现其使用价值，即买了房产马上会出租，体现其使用价值。而“中国式的囤房炒楼”不同，许多人买了几套、几十套甚至上百套清水房，5年8年不装修也不出租，就囤在哪儿等着涨价炒，全国城市这样的“鬼屋”起码有几百万套，京、沪等城市还有很多上世纪90年代囤的房子至今没装修还库存在那里。世界上没有一个经济体有中国这种巨大的住宅透支与浪费。数量宠大的“鬼屋”只不过是存量的转移，一但房价上涨难以为继或下跌，多达数亿平方米的转移库存就会对市场造成更大的冲击。

超大城市群将引发城市生态危机

如果真像金岩石先生所说的城市化使大北京、大上海人口超过5亿人，超大城市爆炸性扩张，那将导致不可逆转的城市生态灾难。世界上超过1000万人的许多超大城市已经变得不适合人居住。欧、美大城市缓慢成长是因为人口有进有出，富裕人群早就开始逃离大城市，纽约、伦敦等超大城市都在老化衰退。美国的金融业早已开始逃离曼哈顿，就像好莱坞逃离洛杉矶，搬到环境更好地价便宜的佛罗里达。欧、美的发达主要体现在小城镇与大城市共同繁荣。而中国人流、资本流单向涌向大城市，不仅造成城乡经济发展更加失衡，而且大城市的爆炸性扩张已经面临严重的城市环境生态危机和城市社会生态问题。中国目前每100人拥有的汽车量仅世界平均水平的1/3左右，而大城市的拥堵已经超过欧美大都市，这不仅因为中国城市的“蜘蛛网状的皇城结构”根本不能适应汽车时代，还在于中国城市的人口密度是美国旧金山等城市的6倍以上，这样的结构如果出现几亿人的超大城市，汽车拥有量再增加三倍达到世界平均水平，那将是非常可怕的，是不适合人居住的。不能片面鼓吹城市化，中央十七大提出的是城镇化。城乡共同繁荣才是未来中国发展的主流方向。有远见的城市领导者不会欢迎泡沫，上海的书记市长都多次提出要抑制房价过快上涨。成都使房市保持温和上涨，成都的房产性价比远比京沪好，城乡统筹发展共同繁荣的路子，将使成都的可持续发展后劲更足。

强大的中国依赖于强大的实体经济

我赞同樊纲先生讲的“世界经济回归实业”和对资产价格泡沫担忧的观点。房地产和虚拟经济在经济总量中的比重太大是要出问题的。一个经济体的繁荣程度不在于其房价有多高房产总值多少，也不在于其虚拟经济的总量。相反，一个经济体、一个地区过度依赖房地产和虚拟经济的增长是不可持续的。一个国家的经济实力依赖于科技实力基础上的制造业、服务业的强大。美国过去之所以超强，是因为其有世界上最超强的企业群（也包括沃尔玛、高盛、大摩、麦肯塞、安永等服务业巨头），如今美国走下坡路，也是因为其许多企业在走下坡路。美国经济危机的根本在于其实体经济出了问题，而后引发了金融危机。中国的舆论机构和社会再分配机制，应该是鼓励人们去创业，去干实业，而不是鼓励人们都去当炒家。

附：金岩石那篇访问记，引来如潮骂声。4400多条留言，把金博士骂了个狗血淋头。特转一两页：