邹涛:物业税两年内难出台，妖魔化物业税让房价“暴跌”是误导公众

文/邹涛（邹涛REITS首席研究员/邹涛式投资法创始人）

    【核心观点】邹涛综合各界观点分析认为：真实了解物业税的本质有利于广大市民进行买房决策，避免盲目误导失去合适买房时机。邹涛认为在没有解决卖地财政之前，物业税的推行既没有法律依据，地方政府对征税也没有积极性，邹涛的结论是物业税两年内难出台，对自住普通住宅无影响，决策层其实也不是把物业税当成调控房地产市场的一个工具而只是一种财产税。

     近期有关物业税出台的消息不绝于耳，有的甚至“妖魔化”物业税会让房价“暴跌”，其实这是一种对公众误导和错误的认识。邹涛认为在很多社会人士看来作为抑制房价“利器”的物业税，在2年之内只会停留在公众和媒体“热议”阶段。对市场的影响也仅限于心理恐慌和情绪宣泄方面。在现实背景下一两年内推出物业税并无可能性。但我们分析国家有可能根据房地产市场的表现，根据房地产价格调控的需要，逐步出台一些相关措施，例如眼下已经在实行的房地产差异性税收政策。

一、让我们认真研究一下目前中国物业税的研究、空转、探索进展基础现状：
　　1、地方政府对物业税并没有没积极性。物业税是地方税种，未来的征收情况将主要取决于地方政府的积极性。我们分析，如果物业税要顺利出来，首先要把地方政府卖地的这条路给堵住，卖地带给地方的既得利益就会减少，然后他们就会考虑通过正规渠道获取利益。而眼下，这个环境显然还不具备。据财政部的相关人士表示，很多地方政府刚开始对于物业税的试点是表示支持的，因为物业税现在可以归县级、归地方，这对地方政府来说应该是一件好事，可以完善地方财政收入体系，收入稳定的主体税种。不过，不少地方政府回去研究了之后，都不愿意继续推行下去，因为物业税整体推出后会降低地方政府的土地出让金收入，同时物业税显然会对房地产市场产生较大影响。这些都是目前地方政府最担心的。
   2、有关物业税具体实施中的一些技术难点问题已基本解决。例如房产信息登记、物业估价等，在一些地方的试点中，均已找到了解决办法。开征物业税所需复杂的配套工作是目前最大的障碍所在。例如需要掌握房屋信息；需要对房产价值进行具体评估等等，这些信息要组成一个完备的数据库才具备开征物业税的条件。不过，眼下上述技术性的难题都已找到了解决办法。例如在房屋信息收集登记方面，宁夏银川的试点进行得很不错，可以尝试在全国推广。据悉，具体的操作方式是，给居民小区居委会一定的激励措施，房屋信息登记便可以在很短时间内完成。对于房屋估价问题，据称也已有几个地方拿出了比较成熟的估值系统软件。
   3、征收物业税目前缺少的是理想的外在环境。在6年多的时间里，财政部已在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建等省市，开展了物业税模拟运行试点。物业税在技术层面问题解决后，但未来整体推出物业税，最需要的是一个理想的外在环境。

二、认清物业税的本质：并非公众所期待的一种房价调控工具而只是一种财产税
　　很多不明真相的社会百姓与所谓的专家认为物业税能平抑房价。其实这是一种误区，我们认为，物业税对于促进房地产市场的健康发展，确实是一个重要税种，但决策层并没有把物业税当成调控房地产市场的一个工具。房地产市场情况瞬息万变，如果将物业税定位为调控工具，这就意味着税率、税金都需要不断地跟着变化。但实际上，在很多国家物业税都是一个比较稳定的制度。

   当前，世界上大多数成熟的市场经济国家，都对房地产征收物业税。物业税指的是财产税、地产税等不动产税。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。物业税最核心的作用，是调节收入分配。中国社科院财贸所税收研究室副主任张斌认为当前居民收入分配差距比较大，其财富形式主要表现为流量和存量两个层面，收入体现为财富的流量，固化下来形成存量。在流量环节，我国主要以个人所得税的形式进行调控，如果收入分配差距过大，从流量环节固化到存量，收入分配差距就会更大，因此需要对其存量征收财产税。而财富存量就主要表现为不动产。因此，应征收物业税这个税种，结束财产保有层面的无税状态。

三、让邹涛REITS为广大购房市民客观分析中国物业税的实施路线图：

   　　征税的目的是社会财富再分配。尽管物业税的全面开征并不是短期内可以期待的事情，不过我们还是可以分析出未来中国物业税征收的路线图。
　　一是会从目前各种条件基本成熟的商用物业开始征收。按"商用物业-豪宅-普通住宅"的步骤逐渐实现全覆盖。不过，在住宅方面物业税到底怎么收，还需要细节研究。
　　二是从目前已经试点6年的"空转"物业税来看，征收会有两种计算模式。以房屋用途来区分，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1%左右为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，目前在实施的空转中并没有设定起征点。
　　三是邹涛REITS认为物业税确实会关乎别墅高档豪宅的命运。在住宅物业方面，别墅等地产肯定是在征税范围之内的。别墅会是按照评估值来征税的，评估值来源于市场价格。不过，我们判断在对地产进行评估时，会允许地方政府在市场价格的基础上给予一定的折扣。地方税收紧张时，就少打点折扣，财政宽松时，六折七折都可以。不过，一般情况下政府确定的征税税基，不能高于房屋的实际价格。
　　四是对于普通住宅与大户型房屋在税收上将来肯定要采取一定的区别政策。不鼓励资源和土地消耗较大的大户型。
　　五是对于一套房、二套房一定会区别对待。可能会使用人均面积这个指标。人均面积超标的部分才开始征收。面积超标越多，税率越高，收的税将越多。由于人口是动态的，例如目前一个家庭的人均居住面积在一个比较合理的水平内，未来家里人少了，房屋进入了征税范围，但税负不会很多，从中国以往的征税惯例来看，会在一个可承受的区间内。

   邹涛REITS综合结论：真实了解物业税的本质有利于广大市民进行买房决策，避免盲目误导失去合适买房时机。邹涛认为在没有解决卖地财政之前，物业税的推行既没有法律依据，地方政府对征税也没有积极性，邹涛的结论是物业税两年内难出台，对自住普通住宅无影响，决策层其实也不是把物业税当成调控房地产市场的一个工具而只是一种财产税。即使2年后开征物业税，对于大部分老百姓所需要的普通住宅来说，其实价格影响不大。因为如果要投机的话，照样可以有很多漏洞可钻，比如用其他身份证等，更重要的是房市投机行为本来就是短期转手炒而非长期持有。抑制房价关键是要管好信贷资金，把第二套房首付提高就完全可以了。购买普通住宅的老百姓千万不要指望物业税开征房价会大跌，一年又一年白白错失了合适的购房时机。

  邹涛实战操作提示：今后如果一旦有物业税要征收的消息传出，一定会让一部分不明真相的群众（包括卖的和买的）恐慌，这时倒是一个入市买房良机。（本文为2010年1月31日邹涛在《邹涛REITs房产理财俱乐部www.zoutao.com》及万人购房团会员内部交流研讨会发言材料，不对公众构成任何买卖建议.风险自负.独家发布在邹涛新浪官方博客及万人团购网，转载请注明）。 

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