我们的理想：致力于让没钱的老百姓也能分享中国房地产发展成果！

邹涛:中国“REITS(房产信托)私募基金”第一人

马上内部登记邹涛REITS共享智慧财富: http://www.zoutao.com/Details_Real.aspx?id=375

   邹涛分析，在中国 REITS制度还不成熟和完善的前提下，通过启动“万人购房团（万人团购网及邹涛房产理财俱乐部www.zoutao.com ）”这样的领先模式，率先在民间实践“REITS私募”,以个人品牌方式实现快速地整合各项有效社会资源进行专业化团队运作。由于操作灵活、风险缩小、参与互动性强、内部管理公开透明、收益回报高，在普通住宅市场上已经大显身手。当然，“REITs私募”并不是通常意义上的低层次的所谓“炒房”。目前，邹涛所直接和间接管理的“REITs私募”资金已突破5000万元人民币，参与者2009年1-6月的收益已经在30%以上。邹涛认为，与股市私募风险较大不同的是，“REITs私募”更注重收益的长期稳定性，让没钱的人、包括每一个中国普通百姓都能有机会分享中国房地产发展成果，让更多的的普通老百姓受益，实现社会公平，最终实现普通百姓“居者有其屋”的理想！

   在我国，房地产的投资周期长，变现慢，政策敏感度非常明显。普通老百姓由于资金少（如有的只有几千或几万元本钱）,专业知识、专业决策能力、专业平台等资源缺乏,无法对房地产项目的背景及前景进行周密细致深入的投资回报调查分析，所以很难有机会分享中国房地产的发展成果。只能眼睁睁地看着房价上涨。在普通住宅市场上，也活跃着一部分职业炒房族，但常常是“散兵游勇”，属于短期的投机行为。还有一些老百姓常常跟风追涨，盲目高位入市，成为被动的投机者而被套，变成非理性的低层次的“炒房者”，风险巨大。

   REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

　　1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

    REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。

　　另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)、抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。

国际上,REITs一般分为三类:

　　2）按照组织结构不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。

　　3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。

　　4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股"(Paired Share)，以及“纸夹’’(Paper Clip)结构。

在我国，“REITs私募”属于2009年“新产品”。