人往往是容易忘记过去的痛的。历史总是惊人地相似。不知道今天，还有多少人记得过去曾经的痛。现在，让我们来回顾一下深圳楼市的几轮“牛市”和“熊市”。

 深圳楼市的第一轮牛市：

   深圳是中国大陆房地产发展最早的城市，本来也是最为成熟的城市。迄今为止，当国内大多城市还未经历过熊市的时候，深圳已引领中国楼市进入了第二轮熊市周期。深圳的第一轮牛市始于上世纪90年代初期，特别是92年小平南巡讲话之后，伴随着股市的疯涨，楼市短时间内也连续翻番，至93、94年达到价格高峰，有些楼盘单价接近一万元。

    那时炒风甚烈，职业炒家是八仙过海各显其能，炒完了楼房炒地皮，炒完了深圳炒海口、北海、惠州等其他与深圳有点关系的地方，炒完了这些地方不过瘾，还要炒“拥有一片美国土地”等，有的深圳市民至今还保留着两块巴掌大的木头块，当时的原始价是三千多元，现在一文不值，就当成纪念品了，那是上市公司深圳海王老板空手套白狼的“杰作”，可能短时间内就凭空赚了几千万，后来成为一夜成名的传奇人物。象海王张老板这样一夜暴福的还有很多，但更多的普通市民则成为成就原始炒家的牺牲品。记得当时笔者的一个朋友，是第一批在赛格租柜台的人，后悔没有赶上深圳的炒房佳期，拿着多年辛苦积攒的几十万积蓄，跑到北海去买地皮，开始还有赚，但没有及时抽身，结果是血本无归。

    海口、北海、惠州之所以能成为深圳之外的炒作中心，与他们跟深圳有相似的概念是分不开的，深圳是中国的首批特区之一，靠近香港；海口号称是中国最大的新特区海南省的首府，其炒做势头和楼价一度超过深圳；北海是广西的一个小海港，据说地理位置优越，很可能成为下一个深圳；惠州原来是深圳的“上司”，当时发展很猛，大有赶超深圳之势，记得当年最有名的口号是：八十年代看深圳，九十年代看惠州。当然炒做的城市还不止这些，广州、珠海等深圳的临近地区都有波及。其后几年，房价开始了不同程度的下跌，海口、北海最为严重，据说海口“满城尽是烂尾楼”，单价一千都卖不出去，本来最有希望腾飞的海南经济，因为房地产的泡沫破灭而一蹶不振，至今也没缓过劲来；北海可能更严重一些，当年大量炙手可热的土地荒废而无人问津；深圳因为有临近香港的优势，所受伤害最小，但也影响深远，有很多90年代初期批的土地，现在才开始开发和出售就是明证，造成很多新楼盘的使用权只有50多年。

   深圳楼市的第一轮熊市：

    深圳的房价到94、95年开始滞涨，96年后开始缓慢下跌，97年短暂企稳后接着下跌，有些楼盘跌幅超过50%，一直跌到2003、2004年。

   深圳楼市的第二轮牛市：

   2005年，深圳楼市受到上海、北京等城市的强劲拉升而启稳，之后缓慢回升，从2005年12月开始加速上扬，各路既得利益者强势唱多，大量炒家入市，2006年4月26日，深圳特区内楼市开突破一万元大关。

    2006年年底时和北京、上海一样有滞涨迹象，但到2007年大运会申办成功后，仅用半年时间又在06年房价翻番的基础上再度翻番，从而带动了全国房价的新一轮上涨，直到2007年9月国家第二套房贷款政策收紧见顶，缓慢调整至今。

   2005年前深圳的房价是基本理性的

   我们要评价深圳房价是否合理，不是以06、07年的价格疯狂上涨以后的价格为标准，而是以05年底深圳楼市相对比较理性时候的价格作为参考，在05年底的楼价基础上结合06、07年的合理经济增长指标、物价上涨的因素来计算。比如：2005年底深圳关内楼价均价为7000元/平米，那么，结合06、07年深圳的合理经济增长指标、物价上涨的因素为20%，到08年，深圳商品房价在7000元的标准上X20%=8400元应该是比较合理的、正常的价位。

   可以说2005年前深圳的房价是理性的，基本反映了当时的居住需求和供求关系的真实情况，后来的市场和价格就是由炒家主宰的市场和价格了，除去经济危机造成的“硬着陆”，深圳房价想要调整到一个理性的区域，还有一段漫长的路要走。

   政府救不了市，即使救市也只会给国家带来社会稳定的巨大隐患

    政府真能够救市吗？我的答案是：不能。政府救市本质是救自己，其次才是救开发商，如果自己能救自己，那就不用救了，开发商不行，政府一样不行。政策能救得了一时，救不了一世，不顾一切强行救市的后果就是引火烧身，不仅害了一些无知的善良百姓，最终也会要了自己的命。当然出台一些政策，缓解一下房价下跌的速度还是可以的，就象当年深圳实行多年的购房入户政策那样，虽然没有阻止房事变冷和逐步下跌的趋势，但也起到了稳定房价的一点作用。只不过现在的深圳楼市，远没有到救市的时候，若跌破2005年的均价，可考虑采取恢复“购房入户”等救市措施。

    希望深圳房地产自觉回归理性，希望政府引领房地产自觉回归理性，不要再在中间扮演不光彩的角色，也希望深圳房地产健康发展，不要政府托市也不要政府救市，托市和救市的结果，是彻底毁了整个房地产行业。