中国：房价在下行大通道中运行

                                                                                                                         魏雅华

        中国的房价在跌还是在涨？
        2009年的夏天，这个问题似乎从来都没有如此让人迷茫，让人难以捉摸。2007年在涨，2008年在跌，都没有疑问，可2009年，这个问题谁说得清？谁能一锤定音？
         2009年的夏天，看看许多媒体上的铺天盖地的消息，似乎中国楼市涨声一片，房地产商们欢呼，楼市小阳春。有人说，天有多热，中国的房市便有多热。经济学家们大度地说，楼市的适度回暖，有利于经济复苏。
         果真如此吗？楼市真的回暖了吗？
          什么商品的价格走势的判断，似乎都不会像商品房价格走势的判断那么难。
         这是因为在中国房地产的数字统计中，包含了太多的参予这个市场利益各方的博弈，尤其是于是中国房地产的数字统计还关乎政府的利益。于是，我们很难得到真实的数字。
         现在我们仔细地研究一下，中国的房价到底是在涨，还是在跌。
        据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-5月)》中的数字：
2009年1到5月,全国商品房销售总额为11388.92亿元，全国商品房销售面积为24644.44万平方米。以此计算：

                   11388.92亿元÷24644.44万平方米＝4621元/平方米

        又据国家统计局2009年6月20日刚刚发布的《全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年1季度)》中的数字：2009年1季度,全国城镇居民每人一季度可支配收入为4834元。以此计算：

                    4834元÷3＝1611元

        以此计算，2009年1至5月，中国人的“住房痛苦指数”为：

                  4621元/每平方米÷1611元＝2.68

        这个数字为笔者自2004年创设“住房痛苦指数”5年以来的最低值。
       这个数字表明，全球金融危机为中国改善“住房痛苦指数”提供了机会，而且，中国没有放过这个机会。它还表明，自2006年以来，中国出台的一系列的为房地产市场降温的房地产新政收到了奇效。我们应当坚决地、毫不动摇地作下去，因为这仍不是理想的合理的值，离开这个目标还远。
        让我们先来看看最近五年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况：
        2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元，城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为785元。“住房痛苦指数”即为：

2004年住房痛苦指数＝2758元÷785元＝3.51
2005年住房痛苦指数＝2820元÷874元＝3.22
2006年5月中国住房痛苦指数＝3199元÷933元＝3.43

         2006年。中国的“住房痛苦指数”又反弹了，但仍低于2004年的水平。
        据国家统计局2008年1月24日发布的统计公报，2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元，人均月收入为1149元，全国商品住房平均价格（2007年7月份）3383元/平方米。可计算出：

           2007年7月中国住房痛苦指数＝3383元÷1149元＝2.94

         2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大，所以“住房痛苦指数”出现了较大幅度的下行。
        两年后，2009年6月，中国人的“住房痛苦指数”为：2.68。
        合理的“住房痛苦指数”为：1。
      “住房痛苦指数”可以改称“住房幸福指数”，其改变的临界点是1，“住房痛苦指数”大于1时，该指数为“住房痛苦指数”，当“住房痛苦指数”小于1时，“住房痛苦指数”便可以改称“住房幸福指数”了。
          我们不能简单地仅看房价的绝对值来判断房价的运行走势，这会使我们对房价的运行走势，作出错误的判断。当您以房价的绝对值为分子，以中国人人均收入增长作分母，你一眼就能得出完全相反的结论。
        通过以上三到五年的数字变化对比，我们很容易便能作出判断，中国：房价在下行大通道中运行。中国的住房在越来越便宜，中国的住房与我们的购买力在越来越接近。
        老百姓喜欢这个结论，政府喜欢这个结论，我想，绝大多数房地产商们也喜欢这个结论，因为房子与老百姓的购买力越接近，房子会卖得越火。生意越好作。  
 

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