住房宅基地续期是七十年后的事吗？

                                             魏雅华

　　也许你会想，住房宅基地续期所担心的事是七十年后的事，而七十年毕竟是个很长的时间段。是笔父债子还的债。
　　可并非如此。
　　在深圳，这场似乎是七十年后的危机，却提前爆发了。
　　那是因为，深圳是中国第一个政府开始卖地的城市。在“政府卖地”这件事上的第一个吃螃蟹者。于是，深圳也成了房屋土地使用权回收的第一座的城市。
　　胆大包天的深圳在1982年，出台了严重“违宪”的《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定竟然是与1982年版的《宪法》同年出台的，真有“顶风作案”之嫌。
　　在该规定中，工业用地最长年限为30年；商业用地20年；商品住宅用地50年。于是，危机提前暴发。
　　实际上，进入2000年后，深圳陆续有房地产的土地使用年限到期。
　　深圳市国土局说，到期土地在罗湖区已经比较普遍，主要是一些商业、办公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。
　　其中典型者，有国商大厦的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日则为2001年2月25日。
　　建于1983年的深圳第一栋高楼——国际商业大厦，土地使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日，在2002年第一天就己到期。
　　1984年印发的房产证，里面并没有土地和建筑物的区分。只是到了1999年最新的一本房产证，上面赫然出现了“土地使用权”的字样：使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日。
　　2004年9月，国商大厦管理处在楼道内贴出了告示，提醒业主们“土地到期”一事，有一半的业主土地到期了。并要求他们到国土局，办理“土地使用权”续期手续。
　　业主们深深领教了“土地到期”对物业价值的危害。一个业主说，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。
　　深圳在1987年之前，共划拨了73平方公里的土地。自2000年后，陆续有土地的年限到期，但是去政府办理延期手续的，却“寥寥无几”。
　　续期所需补交的高昂地价，让很多人望而却步。
　　2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地产续期若干规定》。
　　根据《规定》，到期房地产申请续期的，可续展的期限，是在国家法定的最高使用年限，减去已使用年限。比如，国家规定的商业用地最高年限是40年，而国商大厦已使用20年，那么业主可申请续期的期限，不能超过20年。
　　如果续期，业主必须支付地价。有两种支付方式可供业主选择：一是，一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正；二是，采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。
　　请注意，“补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正”。这是一个非常巨大的数字，如果是一座高层的大楼，或居民小区，地价很可能过亿，甚至数亿元，即使缴纳35%，也在几千万到上亿元。这就难怪“续期所需补交的高昂地价，让很多人望而却步”了。
　　《规定》同时声明，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
　　这里似乎深圳又有“创造”，即“地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿”。因为国家的规定为“无偿收缴”，这个“创造”，便涉嫌慷国家之慨。
　　而且，深圳的《规定》还将国家规定中的“其它附着物”改成了“构筑物”，其定义大大明确，其所指范围大大缩小，应当说，这样的改动既明智又合理，从这一改动看，深圳的立法水平优于国家的立法水平。但问题是，深圳的《规定》有权擅改国家的规定吗?这个风险可是很大的哟。
　　可“续期所需补交的高昂地价，让很多人望而却步”。这一现实所告诉我们的是，深圳的“到期收缴”大船搁浅。
　　大家都在等着看，看事件如何发展。深圳的眼睛在盯着北京。
　　其实深圳的问题解决起来并不难，办法很现成地摆在那里，深圳只要说，1982年出台的《深圳经济特区土地管理暂行规定》与1990年颁布的国务院55号令相悖，按照地方服从中央的原则，将使用期限与国家规定改为一致。危机就会化解。
　　难也不难?