------- 中国房地产市场需要《住宅法》的保护            

                                               魏雅华

    2007年，疯狂的房价愈加疯狂，疯狂的房价需要法律的约束。中国房地产市场需要《住宅法》的保护。
    疯狂的房价使政府成为众矢之的，疯狂的房价使中国房地产站在了悬崖之上，连房地商自己都感到了两腿发抖，弄不清这是喜悦还是恐惧。美国的房贷次级债危机会给中国房地产背后踹上一脚吗?谁又敢说不会?中国民众眼看着商品房离自己越来越远，能不对政府的行政作为寄予重望吗?
这一切都汇成了一个声音：中国应尽快出台《住宅法》。
    首先需要说清楚的是，《住宅法》是用来明确涉及中国房地产三个方面法律地位，并调节和规范它们的行为、职能、权力与义务的一部法律。
它首先规范的是政府在中国房地产业中的地位、行为、职能、权力与义务。其次是规范房地产商们的行为、权力与义务。还有，公民在房地产业中的地位、行为、权力与义务。
    制定中国《住宅法》应该在以下几个前提下进行。
    一，保障每一个公民的平等的基本居住权。这是必须受到法律保护的最基本的人权。是构建和谐社会公平正义的基础。
　　二，明确政府在房地产市场的行政主管中的责任和地位。政府该作什么和政府不该作什么。政府应严厉监控房价涨幅。政府应对涨幅过高的房价，承担行政失职的责任。政府应视建立一个信息公开透明、交易公平、仲裁公正的房地产市场为己任。政府应严厉制裁房地产市场的虚假信息，政府应严厉制裁房地产市场的价格同盟和行业垄断行为。主管市场的政府部门，不得在房地产市场谋取私利。
    三，以法律的形式禁止房地产市场的投机行为，以法律的形式规范房地产商的商业行为。
    四, 明确经济实用房的法律地位，经济实用房不得用来倒卖和谋利。
    五，明确廉租房房的法律地位。
　　我们之所以迫切地需要的《住宅法》，是要求中国的房地产市场，能够把建设完全、舒适、大多数居民都有支付能力的住宅为目标。
    在房地产市场宗旨确立的基础上，再重新考虑中国房地产市场发展模式，及中国的住房保障体系。
    中国的住房市场应由三部分组成：
    一是占市场份额20%的商品房市场，市场消费主体为中高收入者，这个市场既是投资品也是消费品，完全由市场来选择；银行不提供或有限提供按揭支持。
    二是占市场份额50%的经济适用房市场，面对低收入者和中低收入者的经济适用房。这个市场界定为普通消费品市场。银行提供低息的按揭支持。通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策，来保证大多数居民有支付能力进入这个市场。
    三是占市场份额30%的廉租房，其主要对象是那些生活在城市边缘的农民工、特困家庭，丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。这个市场完全由政府制定准入规则来分配。
    《住宅法》还应该把房地产问题纳入完全的公共决策程序。
     总之，《住宅法》应该在上述基础上，来设定房地产市场存在与发展的基本宗旨、房地产市场发展模式及住房保障体系模式；应明确房地产问题及政策议程设置的公共性，并在完全公共性基础上来立法。