“世界各国是怎样平抑过高房价的”之一

英国是怎样平抑过高房价的?

                    魏雅华

英国经济持续十多年稳步增长，失业率低，银行利率低，购房需求旺盛，房地产尤其是住宅市场持续供不应求，使房地产价格连续十几年以超过10％的速度递增，最近３年更以超过20％的速度飙升。

英国房地产的形势与中国房地产的形势似乎非常相似，甚至更加火爆。

住宅价格在15年之内至少翻了1.5倍，有些环境好的小区甚至翻了２—３倍。由于房产升值的影响，以投资为主要目的的购房人数也在不断增加。2004年中，贷款购房用于出租的个人贷款，从５年前的7.3万件，猛增至47.3万件。金融专家多次发出了英国房地产过热的警告。

进入2005年，英国房地产价格已得到有效抑制，全国平均增长率已回落到年10%以下，目前英国房价下降至两年来新低，基本实现了“软着陆”。

　　英国抑制房地产过热的主要手段是提高银行利率，这导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大。这种通过利率的杠杆作用抑制信贷热的做法，被称为“釜底抽薪”。

在英国房地产市场上，99％以上的人购房时需要申请银行贷款。英国的贷款种类繁多，其中利率最优惠的是购房贷款，年利息在5.9％～6.7％之间；个人贷款的利息则在7％～８％之间；商业贷款更在９％以上。

此贷款的利率则比中国高出了很多很多，我们很难想像，如果中国的贷款的利率也提高到英国的水平，那么，会发生些什么。

银行对房屋贷款额度有严格的限制，不能超过个人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。

如果中国也严格地将房屋贷款额度限制在不能超过个人年收入的4.2倍，（如果该贷款人的月薪为3000元，则贷款额度为不超过15万元，）或夫妻年收入的3.5倍。（此两个贷款额度很接近）我们很难想像，如果中国的贷款额度也提高到英国的水平，那么，会发生些什么。很可能，有一多半贷款购房人被挡在了此门槛之外。

英格兰银行的调息行动十分慎重，以每次0.25％的小幅度加息，从2003年11月至2004年８月，５次微调，把银行利率从3.5％提高到4.75％。进入2005年，英国房地产价格已得到有效抑制。

看看这段历史，你就会清晰地看到，英国政府是如何进行宏观调控的，英国政府的宏观调控手段如何简单而有效。英国政府的宏观调控没有那么多的政府令，就是利用了英格兰银行的调息行动，利用了银行的利率扛杆。

而中国银行业则对加息畏之如虎，至今中国银行的利率仍为负利率。正是银行的负利率导致了宏观调控成为扬汤止沸，事倍功半，收效甚微。

与英格兰银行的调息行动相比，中国银行在2004年到2006年，仅有三次调息，而存款调息仅有两次。加息的幅度与英国相近，为0.27%。

到2006年8月19日，最新一次加息后，金融机构一年期存款基准利率也仅为2.52%；而英国为4.75％。高出近一倍。中国银行一年期贷款基准利率为6.12%；英国为7％～８％之间；商业贷款更在９％以上。又高出了近50%。

　　英国政府提出要“以可以接受的价格，为每个英国人提供拥有体面住房的机会”。

　　为解决低收入者的住房问题，英国近期出台了一系列的政策和举措。相关政策重点向三类人倾斜：一是首次购房的年轻人。二是低收入人群。三是社区关键岗位的服务人员，如护士、教师、消防队员等。

相关的具体措施包括：

一．建设６万英镑以下的低成本、小户型住房。政府在2003年底提出，３年内将投资50亿英镑，今年又提出５年内建设８万套。

二、为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款。

三、与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。

四、向30万租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋等，售价可低至3.8万英镑至1.6万英镑。

五、将购房印花税的起征点进一步提高。

六、政府在建房用地的限制上进一步放宽，（而不是相反）开放了1650多公顷国防部和国家医疗体系所有的土地，允许使用废弃土地、公共绿地边缘等“灰色土地”。

    从以上对比中，我们该悟出些什么?

                声明：此文为原创稿，报刊转载须征得作者同意。