楼市冲浪“抄底”进入倒计时

                      图腾镜

    降息又降首付的政策松绑后，深圳楼市即从“冰窟”转跳“油锅”，立竿见影呈现升温趋势，买家如同“麻子打哈欠”一样的全面“出动”。11月把10月的成交翻了个“筋斗”，12月更是表现不俗，1-14日，全市成交3473套，比11月同期增长4.26%，预计12月成交量将铁定超过11月，实乃一片火红的皆大欢喜楼市景象。

    08年最后15天，开发商将使出浑身解数，吸引各路买家，冲刺今年最后的目标销售量，而买家也不失“低价”机会的拼命吃进，12月楼市被注入强心针，给所谓的“金融危机”来了一个果断的迎头痛击。

●中央松绑政策刺激09楼市

    深圳政府任由楼市“沉浮”而不施“援手”，政府 “救市” 担心惹来不必要的房价剧烈上扬，唯恐百姓重演载声怨道的社会问题，出力不讨好的事，小心翼翼的深圳政府不愿意感性染指，堂堂正正的摆出一幅座山观虎斗的“大老爷”架势。

    中央政府能够正确的认清国际经济形势，金融危机势如破竹的拖沓着国际经济的衰退，中国要发展，必须靠自救。12月17日，温总理主持松绑“二套房”政策会议，除了鼓励推动消费外，并且给三级市场开出一幅“免税”良药，三级市场根据松绑的“免税”政策，完全可以通过“阴阳合同”全免三级市场“交易税”，政府前几年吃多了地产税收，也该实惠于民了，楼市解救的“方程式”序幕正式被拉开。

    三级市场成交萎靡，是今年深圳楼市最重的“病症”，营业税政策“松绑”，完全给楼市带来了09年的曙光，新政实施后，楼市冲浪“抄底”的时刻已经来临。

●压制的刚性需求即将全面释放

    深圳楼市萎靡一年有余，导致今年积压供应库存高达65000套，与之相对应的是，10倍以上的6.5万个刚性需求买家同时被打压到海底，楼市低价面市，政策不断松绑，刚性需求者担心楼价在“松绑”中升温，压抑已久购买力有望于09年全面解压和释放。

    深圳与其他城市不同，是典型的移民城市，其刚性需求主要由两部分组成：一是首次置业者，这部分主要集中在80后，需要购房结婚生子、成家立业，让父母来深圳一起安享天伦之乐。从11、12月成交状况看，宝安、龙岗“低价”房成交偏多，首次置业者率先提前释放了其购买力。

    二是，闯荡深圳拼搏10年后，经济实力日益强化，资金积累日渐丰厚，随着家庭成员的增多，不同等级的局促居住面积急需升级，形成庞大的二次、三次、多次置业的梯队。这部分买家一般在30-50岁之间，有丰富的置业经验，能够理性的看得清深圳的地产形势，从长远看，认为深圳楼市的总体趋势是只涨不跌，涨幅只需时间而已。09年正逢楼市低谷期，换房欲望被激发，将形成09年主要购买力，恰好消化100平米以上的深圳积压及新增户型的供应。

    08年的“股市”、“房事”投入被套者大有人在，投入“房事”者首期款蒸发，成了高房价山头的“放哨兵”；染指“股市”者甚至资产归“零”，相对来说，刚性购买力被冲击和削减了不少，但不影响09年庞大的刚性需求的买卖流通，膨胀式的购买需求将在09年日益释放。

●09年抄底进入倒计时

    近期成交显象表示，深圳刚性需求正在逐步释放，首次置业及换房行动集结的两股力量，将在09年的上半年集中爆发。目前，深圳的积压库存还较多，加上金融危机的波及，明年上半年的房价仍然偏低，开发商不敢轻言“涨价”， 09年上半年，正是买卖双方交手“抄底”和“兑现”的最佳时机。

    镜子预测，经过明年上半年的市场消化，抄底的最后期限只可能集中在09年的1-6月份。年中时，如果市场出现积压库存被消化掉50%、新开盘项目成交火暴、买家继续热烈追市等三种情形，不排除开发商对房价进行“涨幅”调整。

    无论是首次置业、还是多次置业者，09年上半年乃是下手抄底的最佳时区，一旦失去机会，恐怕悔尽肠子的还是苦了自己，房价渐涨的“大戏”可能将在明年下半年重演。