深圳房交会遭遇六大“质变”

                           图腾镜

    在地产买方市场的时代里，会展经济的确延续着卖方市场的传播和营销生命线。会展经济具体表现的“四集中”，即展示集中、看楼集中、开盘集中、购买集中等，乃是房地产交易会初旨的主旋律。时过境迁，任何产业的发展将伴随着市场的变迁而发生不可预测的变故，房交会也不能例外的遭遇“质变”缩命。

    今年，房地产交易会冲浪第28个回合，算起来也有风风雨雨的14个年头，不可否认，房交会有力地见证了深圳房地产由漫热到狂热的过程，房交会历经了“质变”，笔者不便判断地产会展经济在深圳的生命线是否继续持续发展态势，任由市场去消化和判断：

●质变一：营销平台演变形象舞台

    回顾14载的房交会，应该说，前8年基本上按照举办方营销主场旨意如愿以尝的举行着，那时，开发商为了抢夺不可多得的买家，纷纷见缝插针式的优化传播，各式各样的营销活动从售楼处搬迁到会展上。多数楼盘选择在5"1或10"1黄金周开盘，将房交会纳为强有力的营销工具，看楼者也是络绎不绝的人头攒动，楼盘赶在这个时段推盘和上市，是为了抢占好的收成，于是，深圳地产会展经济模式不断的被内地大都市所复制。

    2002年开始，以营销平台见长的房交会演变成了形象展示会，也就是说，许多参展楼盘并没有取得预售证，参展仅作为形象展示用途，强销期不再需要会展舞台。

●质变二：主流品牌切换辅助品牌

    2000年之后，地产市场一年红火于一年，排队、抬价、宰客、逼定、抢房事件在地产交易市场里越演越烈。品牌开发商采取小范围的营销动作，房子在一天之间交易成现金，开盘当天成交10亿元以上的项目彼彼皆是。主流品牌开发商开始隐退房交会，主要原因是他们的营销组织和执行能力足够消化掉要推出的楼盘量。

    近几年，深圳主品牌开发商不再活跃在房交会里，而后起的二、三线开发商抢先登录房交会，展示的楼盘品质较品牌开发商有所下滑，使得房交会无太多的靓点和看头，真正买家的看楼人员也日渐门庭罗雀。

●质变三：楼盘销售转换土地交易

    按理说，既然是房交会，那么就不应该偏移“房子”这一永恒的主题，可是，有目共睹的是，近三年来，房交会的房子越来越少，而暗自爆动的“土地推荐”在房交会的面纱里忽掩忽现。

    土地交易时不时的在房交会里扮演着分量不轻的角色，今年的房交会的“土地博弈”更是由后台走向了前台，无锡、苏州、重庆、南宁等七市的市长联手走到房交会，不遗余力的为他们主管的土地召开说教课程，房交会成了“地交会”也属深圳首创。

●质变四：本土展示转向异地战场

    广东工业经济也好，地产经济也罢，呈现着ABS型的发展，A是广州、B是深圳，S自然就是东莞了。深圳的房价最高，而广州和东莞的房价有得一拼。惟独惠州的房价与ABS相比还相差一大截。

    眼明手快的惠州开发商正蚕食般的瞄准着深圳有钱的买家，趁着房交会的大好机会，猛向深圳捞买家，事实证明，惠州诸多项目的深圳买家占到50-70%，深圳开发商纷纷退出房交会的同时，惠州开发商象“狼”一样的盘踞深圳房交会。

●质变五：成品交易切换建材地铺

    笔者并不清楚，当实力开发商撤离房交会的时候，是主办方为了充数引来建材商的参展，还是他们主动找上了门，总之，前两年的房交会的半壁江山被建材商给霸占了。

    房交会不折不扣的成了水泥、钢筋、门窗、面砖、石料、地板等建材的地铺会，房交会成了中国京剧最典型的“脸谱会”。

●质变六：二级市场变脸成三级买卖

    当房交会历经了房子、土地、次品牌、外埠、建材会洗礼后，今年春交会又成了三级市场的“盘点会”，房交会不得不演变成“住博会”。不过也难怪，因为近几年一手房和二手房的交易量一直不分上下，大有二手房超过一手房的趋势，特区人还是喜欢居住在交通和配套完善的市区内。

    三级市场在楼市火爆的大背景下收获颇丰，据中原的高层领导称，中原三级市场的代理费占总收入的60%，而二级市场只占40%，原因是，三级市场的代理费可以收到3%，而二级市场只能收到1%，旧房一套抵新房三套的收成。也由于三级市场的火爆，市场培育出诸如：泛城、中天、长河、世联行、创辉、世华等二手房生力军。既然他们撑起了房地产的半边天，也应该在房交会上亮相，以便给予他们地产的名份。

    纵上所述，房交会早已不是简单的“房子”交易会了，每次房交会的主要客户也在不断的变脸，如此下去，有关地产所有的相关行业都已经露脸了，那么，三五年后的房交会又将是一个什么行业或形式的交易会呢？当每年遭遇一次“质变”的时候，房交会的核心竞争力又将在哪里？我们将继续关注和整装期盼。