新政即将引爆地产营销激战

　　　　　　　　　　　　　　　　图腾镜

　　产品营销往往是让消费者对产品从知名度爬升到忠诚度，最终攀登到美誉度的杠杆上，转为对产品销售量的无限扩大；而地产营销是产品营销中的一个特殊产物，地产营销比较轻视销售量的推动，重点落笔在在楼盘价值不断升华的拐点上。深圳高层楼盘单价由5年前的7000元推高到今天的30000元，就是地产营销核心成果的一个有力见证。

●两次新政药剂分别瞄准了上海和深圳

　　3年前，上海的地产大腕卢铿在行走地产高峰论坛时，总是喜欢孤傲的发出打压狂言：“上海的楼盘已卖到3万/平，而且3天即销售一空。你们深圳和北京能做到吗？”陈劲松幽默的反诘：“上海楼盘卖那么快，开发商的利润是不是大大的缩了水？”陈劲松在深圳市场一路打拼，却无法领悟水深似海的上海楼市，以致世联横渡上海时，屡遭风暴而登陆不了热辣的上海彼岸。

　　04-05年，深圳重蹈上海楼市的覆辙，3天卖完楼的事件频频发生。此时的上海，正遭受“国八条”新政的围剿，楼盘销售速度缓慢得如蜗牛爬行。06年，深圳的波托菲诺、红树西岸、香蜜湖1号、17英里等高层均达到了30000元左右的均价，“国六条”好象特地为深圳而设计，新政哇哇落地，深圳楼市的销售速度似乎再次上演去年上海的慢速爬行。也就是说，深圳刚刚颠覆完上海，接踵迩来的与上海一起演变成了同病相邻。

　　去年，“国八条”给上海打了“禁止炒楼”的针剂，温州炒楼团由此断奶而无所适从。今年，“国六条”给深圳楼市吃了“90/70”的猛药，楼市坚挺房价，却成交缓慢。虽然这两剂药方是给全国开的，但是，药效反应最大的莫过于上海和深圳。当国家认为只有这两个城市中招后，继续为地产开出强征个税、加息等药方，北京和广州是否也会象深圳一样的中毒呢？

●新政药剂催生产品同量化时代

　　当建设部开出“90/70”猛药由单一项目改为城市总量指标后，深圳并没有对新政松绑，从政府的牙缝里秘密抖露出风声：新政之前的拍卖地，按原先政府的合约承诺兑现，万科城、振业城、曦城等可以继续做别墅；合作建房、协议或转让用地，一律按“90/70”一刀切，招商海月4期、第五园3期、中海大山地2期等中了“90/70”的毒招。镜子亲眼看到招商海月4期的热烘烘的挖土机已经于一个月前停止了工作；此后拍地，国土部门将根据土地价值来改“90/70”的体量。

　　深圳对政策推动的手腕是强硬的，无疑，未来90平的房子的确能够达到70%的总量，地产市场将不可阻挡的迎来“90/70”的同量化时代，量化已经形成，必然催生产品的同质化，消费者选择的机会也随之增多了起来。

 

●营销激战如张弓之箭

　　90平的房子突然在新政后加大了总量，按正常的地产市场规则来判断，房价理所当然的应该降下来，消费者一直在盼望降价的到来，可是，作为追求利益最大化的开发商，能卖10000元的房子，绝不会贱卖9999元。消费者要房价下降，开发商又要房价上升，最终形成降和升的对峙。

　　关键时候到了，半路杀入楼市的肯定是程咬金式的代理商，代理商与开发商同吭一起，将房价卖得更高的目标是一致的。千万别小看深圳代理商忽悠房价的能力，20多年来，深圳房价一路飚升与代理商的“贡献”是分不开的。

　　此时，代理商会主动跳出来建议开发商划拨一定数量的银子与竞争对手搞营销激战，借以实现代理商的价值，并获得丰厚的代理回报。开发商财大气粗，一直预埋着攀比的心态，炸吧，只要能把房价轰高，出点银子拼营销，是一本万利的事情，所以，“90/70”新政引爆营销激战态势已成一种必然，开发商配剑上阵，代理商万事具备，一场新政引爆的营销激战只欠东风，消费者企盼的降价终将化为乌有。