解读“新国五条”细则：只是一场“倒春寒”

      前天下午5点到6点，应和讯房产邀请做客北京广播电台，就“新国五条”与楼市形势及购房策略进行解读，节目刚结束，“新国五条”细则发布，近两天来，征收20%所得税等措施引发强烈反响，各界异口同声反对，并引发了对十年来调控成效的反思。

      细则措辞严厉，标志着楼市调控实质性升级，将促使非理性购房者的预期短期内出现明显转向，若严格施行该细则，预计今年二季度房价涨幅将趋于回落，以“刚需为主”的普通住宅新房成交量会持续增长，高端住宅新房会趋稳，而二手房成交量则会出现明显下降，而从全年来看细则改变不了楼市复苏并震荡上行的局面。

      细则中采取了差别化措施，因此影响各异，对一线城市和限购扩围城市影响较大，对以二手房为主的城市核心区影响相对较大，对新城和新房则相对有利，此外二套房限贷从严对改善型住房影响较大，除学区房和特殊区位以外的二手房流通性短期内可能将被冻结。

    纵观细则，有以下几个方面值得关注：

    一是限政从严：重提地方房价调控目标，限制地方政府不作为，减少其在执行政策时“明紧暗松”的做法。

    二是限购从严：限购区域应覆盖城市全部行政区域，已实行限购的地方执行措施也将从严。

    三是限贷从严：进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这在抑制投资与投机性购房的同时，也将伤及改善型住房，将会为日后反弹埋下伏笔。

    四是限价从严：“加强市场监管和预期管理，引导房地产开发企业理性定价”，意味着地方政府为了完成年度房价调控目标，可能会对新房价提价及高价楼盘入市进行限制。

    五是税收从严：首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，这个措施影响力度最大，其实一些地方以前就有，只是执行力度较低，而这次全面从严，北京去年底也提出可能在某些地方采取该项措施。征税措施必然引发强烈反对，因此在执行层面落实到什么程度依然值得关注。

      以广州为例，分两种方法征收个人所得税：“据实征收”计算公式为：应纳税额=应纳税所得额（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）×20%，“核定征收”是按售房收入全额计征，计算公式是：应纳税额＝个人转让房产收入额×5%（应税所得率）×20%。两种征收方法相差较大，以往一般按低值征收，有较大规避空间。

      中国楼市就如同一口烧水的大锅，过去十年来，政府不断通过加凉水（限购、限贷等政策）进行降温，而锅底的柴火（货币超发、土地财政、低利率等）持续燃烧，不去减少柴火，而是一味加税、提高利率等只能提高交易成本，于是调控不断升级，而房价却越调越高。

     “新国五条”细则能够在短期内稳定市场预期，但只是楼市复苏进程中的一场“倒春寒”，仍是治标不治本，不能解决房地产业深层次的矛盾，难逃“空调”的怪圈，因此加紧推出房地产业发展的长效机制是大势所趋。

     虽然各地方细则还没有出台，但对于自住为主的购房者而言，今年市场振荡波动难免，购房与否一定要从自身实际需求和经济条件出发，结合具体区域与目标房产具体分析；对于有投资倾向的购房者而言，普通住宅去投资化是长期趋势，因此要多关注非住宅类产品。

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