2008年北京秋季房展会论坛

     2008年北京秋季房展会论坛中我的是发言《未来半年是购买自住房的黄金期》，一年后大部分地区房价基本翻番，购房者获利颇丰。而2012年的购房机遇期与2009年的购房黄金期有着较大区别，在机遇期里，购房如同买股票、买基金，如果慧眼识金，有很多机会可以买到潜力股，未来升值空间会很大，如果还是按照过去那种思维模式与方式购房，那么伴随房价回落波动，则有贬值的风险，因此如今购房专业与否结果大不同，机遇将属于那些有准备、理性且专业水平比较高的购房者。

从不承认房地产泡沫到如何避免市场硬着陆

    杨红旭的博文《美国的房子为何那么便宜》中介绍，“美国普通工人一年工资购60平方米住房”，而今在中国购60平方米新房需要普通工人约30年的工资，若没有房产税，相比之下你会发现我国房地产泡沫有多大。尽管如此，此前市场中不承认房地产泡沫存在的声音居多，而今在事实面前，关于楼市形势的共识已基本形成：房地产泡沫迟早会破，关键是如何避免硬着陆。昔日楼市是巨大的养鱼池，而如今人们终于意识到楼市“堰塞湖”已经形成。

    我国房地产业至今还没有经历过一次完整的周期，只是1993年起海南等局部地区出现过一次房地产泡沫破灭过程，那些侥幸逃脱的如潘石屹、冯仑、王石等至今一直非常谨慎、理性，而各地不少开发商是随后靠盖大棚等起家搞房地产的，对于房地产历史、周期和泡沫等知之甚少，普遍对规律认识不足，以致产生对抗调控的情结。而换一个角度来看，如果没有房地产调控，任其发展，一些过度膨胀的开发商将来可能会死得更惨。

解铃还须系铃人，房地产制度变革是大势所趋

     从短期来看，尽管经济形势并不乐观，变数较多，但今年楼市调控的大局已定，不会轻易放松，而根据形势变化各地也会以适当的方式采取局部微调，如为鼓励首次购房而降低房贷首付，外地购房者限购年限由五年放宽到三年等，预计这些在两会前后就可能会落实。

     从中长期来看，城市化进程决定了未来房地产业仍有巨大的发展空间，而城市化进程需要合理的制度安排，要将短期变幻莫测的调控行为变成长期的制度保障。1998年房改将发展房地产业定位为促进经济发展，如今是到了该回归其自然属性的时候，而促进房地产业持续健康发展的顶层制度设计预计年内会出台，这将会涉及土地供给、税收政策、资金监管、市场监管等诸多方面，如保障房立法，确保保障房土地供给；推广房产税，将税收重心逐步从营造购买环节转到持有环节等，这些会对房地产业未来十年的发展产生深远影响。

     规律不可挡，趋势不可逆，本轮房地产调整是结构性调整与周期性调整于一体，将是有史以来规模最大、时间最长的一次，一方面要防止房价过快大幅回落，另一方面要加快结构调整，并大幅提高普通民众收入水平，鉴于我国的特殊国情，调整时间不会像其它国家那样长，如果进展顺利，那么预计两到三年后，房地产业将会进入崭新的发展阶段。

提高专业水平，把握购房新的机遇期

     从短期来看，今年房价回归是主旋律，但不会一步到位，还可能会经历短暂波动的过程，两会后和年中都是楼市形势可能出现微妙变化的节点。而房价合理水平可以用各地家庭收入与住房总价之比来衡量，不过是一个变量，难有统一标准，对于普通民众而言，还是要跳一跳才能够得着。

     从中长期来看，推动房价上涨的货币超发、负利率及土地财政等因素依然存在，在经济保持快速发展、民众收入水平不断提升的前提下，房价上涨的压力依然较大，因此房价回落时长与幅度大小很大程度上取决于调控的力度。

     在过去一些年里，各地方已批出的土地闲置严重，入市待售住房源源不断，以及难以计量的空置房，土地与住房供大于求的局面已形成，从去年起，我国楼市已开始由多年的卖方市场逐步进入买方市场。可能有些购房者对当年排号抢房的情形仍记忆犹新，而今后一段时间购房者有充足的时间和足够的产品可以选择。伴随房价回归与市场形势变化，购房者的心态也要回归常态，不要再沉迷于过去十年的楼市思维之中，而要积极研判未来五到十年可以预期的变化。

     2012年房地产调控力度不减，这无疑是充满机会与挑战的一年。对开发商而言，房地产客户营销时代已经来临，以往圈地圈钱就可以跑赢市场，而今提高客户服务水平、提升产品品质已变得尤为紧迫。对准购房者而言，机遇总是可遇而不可求的，跟着政策的方向走，明年的购房机会是可以预期的，而若要把握购房的机遇期，就要做好充分的准备，提高购房专业水平，尤其是要提高产品价值与质量鉴别能力及风险管控能力。

今年我将推出的购房讲座有：

《楼市形势与购房之道》、《购房规划与人生规划》、《购房规划与理财规划》、《赢在购房心态》等

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