去年曾经有过一次关于容积率话题的讨论，由马大侠《大幅提高容积率可抑制房价飞涨》一文引发，读了一些文章，挺有意思。

容积率是什么？
就开发项目而言，可以说它就是利润，甚至是命根子！

容积率受到日照间距、经济发展水平、地块价值等多方面因素影响，不过人为因素的影响也比较大。以前做设计时时常到规划局去讨价还价，很多方面都可以妥协，就怕听到“容积率不能变”这几个字，当然大家也都清楚控规是很难更改。于是大部分项目攻关的首要目标就是容积率，其重要性可见一斑。

容积率是关系可持续发展的大问题，适度提高容积率是大势所趋。

容积率的问题要具体问题具体分析，首先要明确具体对象，避免讨论房价时出现的“鸡同鸭说”的现象。首先要从城市规划谈起，控规的问题依然是当前城市建设中最大的问题。俗话说上面错一线，下面错一片，很多控规设计水平与质量低下，因此很多项目倒在控规上在所难免。由于城市发展与项目建设的不可预见性较强，很多时候控规具有一定滞后性，因此在容积率问题上应该有足够的弹性，为城市与地块发展保留一定的空间。
就全国而言，根据国情，目前住宅的容积率是偏低的，国八条出台后到一些三线城市去发现当地大部分项目的容积率都小于1且套均面积相对过大，因此像这样的地区逐步提高容积率是大势所趋。03年做昌平和大兴两个新镇区的规划设计时感觉到容积率定得偏低，后来到除了平谷以外各个区县都去看了看，这种情况比较普遍，去年到江南一些地区去了几次以后，相比之下，感触就更深刻了，北方市县的规模大都不及江南地区的一些镇区，与江南地区的城市相比，北方城市的容积率相对较低，土地资源浪费现象比较突出，土地利用的精细化程度有待提高。

但过犹不及，城市建设中“香港模式”并不可取的。

总体而言，确保一定的容积率是有必要的，但过犹不及，容积率过高的弊端也是显而易见的，因此一般情况下，城市规划与设计中都会根据具体情况（如交通、环保、市政条件等）进行平衡，在一定限度内调整。适度提高容积率能在一定程度上增加供给，从而解决供需平衡的问题，但要在限定套均面积的情况下才更有意义，因此双管齐下是不错的办法。

容积率影响居住的品质及住宅的保值度，需精确推导。

从详规的角度来看，就北京城区而言，非别墅类项目大都非常希望提高容积率，因此有些地区的容积率相对较高，但并非所有居住类项目的容积率都是越高越好，容积率对于居住区品质的影响比较大，就某一个项目而言，一般情况下，容积率与售价成反比关系，因此容积率与收益率并非完全成正比，在项目概念设计阶段宜结合具体情况通过精确计算来推导容积率，采取了最优化的数值，尽量避免领导拍脑袋的现象。

此外买房时应重视居住区的容积率，目前大部分住宅的价值主要取决于其所占有的资源，而非建筑本身，容积率越高，人均占有的某些公共资源越少，一般来讲，除了管理及城市发展等因素外，容积率越高的居住区将来成为“贫民区”的几率也越高。

以上内容谨供参考，欢迎大家就容积率问题进行展开讨论。

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