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龙凯锋:看泰康保险的养老社区--北京燕园,有感于房地的发展转型

(2019-03-31 08:16:16)
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龙凯锋

保险

房地产

分类: 我的文章专辑

研究经济,非常有意思。研究经济要先从宏观研究起,你要把握经济发展的大势,然后在这种大势下,把握行业的趋势和本企业的发展趋势,这样的判断才是准确的。从整体来说,没有什么是落后的产业,从产业链的角度看,只有基础的产业、中端的产业和高端的产业。比如钢铁业,虽然是高耗能产业,但不是落后产业,而是基础产业,支撑着中高端产业的发展。所谓夕阳产业,那是错误的说法,利润低就是夕阳产业?那只能说,该产业发展饱和了,从增量发展转变为存量竞争。


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经济的发展是有规律的,和军事一样。研究军事的人,研究经济更容易。道理很简单,因为经济总体上是静态的,除非是虚拟经济,完全靠炒作,而炒作的资金及背后的人的意图不透明,对实体经济的发展,受制于消费需求和极限。昨天去看了北京的燕园,那是泰康保险的一个养老项目。之所以去看,是因为朋友的介绍,也是因为想了解一下养老业的发展情况。总体感觉,燕园是为少数富人服务的,不是为工薪阶层服务的。但从燕园的养老思路看,其实所有的社区都可以改造成养老、幼儿社区,这是房地产产业从增量发展转变为容量竞争的重要方向。

所谓增量发展,就是市场的需求大于市场的供给,这样的情况下,只要是傻子去投资,都可以获得发展。因为你的商品供不应求,你就躺着赚钱。这是中国过去几十年市场发展的现状,很多人发财不是因为能力强,而是因为胆子大。王健林董事长说:什么清华北大,不如胆子大。就是这个道理。

市场发展的规律,是从市场需求大于市场供给,逐步转变为市场需求与市场供给持平,随着惯性,会出现市场供给大于市场需求的阶段性矛盾。目前我国房地产市场就是市场供给大于市场需求,所以房价虽然居高不下,但是市场萧条。市场萧条的结果,必然是房地产市场的大洗牌,个别房地产老板想脱困,只有改变思路,变卖房为主成卖服务为主,或者将卖服务变成主要卖点。


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所谓卖服务,或者将服务作为主要卖点,就是将社区建成一个具备养老、幼儿、创业、安全文明的社区。良好的社区发展软环境,能够吸引很多改善性住房的人去买房。思路是在社区内建立公共的服务区,如托儿所、幼儿园、阅览室、医疗室、餐厅、健身房、文化活动室、理发室、水果蔬菜超市等等,使居民不出小区就可以满足日常的工作、学习、饮食、养老、幼儿等服务,这些服务必须价格比社区外便宜,但服务比社区外的好,重点是对社区内的业主服务,采取业主会员价,同时可以对外开放。

现在我国的商品房小区,大部分社区都没有完备的公共服务设施,这是因为商品房供不应求造成的结果。随着增量发展变成存量竞争,大部分房地产商不得不转变思路,将提高社区的环境和服务作为重要卖点,否则就不得不贱卖而且卖不出去,最后导致资金链断裂而不得不甩货。

说实在的,对中国保险业的感觉,就是类似于搞传销一样。个人感觉,保险业不能玩虚拟经济空转,而应该服务于实体经济。其次,保险业应该保持初心,要重点放在为大多数人服务的初心上去设计产品,而不能只看利润基础上去精算设计产品。保险业发展的基础是概率,通过事故概率来赚钱。要想降低概率,就需要实体的服务跟上,特别是人寿。只有通过实际的服务提高了人的生命质量和寿命,这个保险才真的保险,否则只不过是理财产品而已,而且大多数人是亏本的。


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退役之后,我喜欢四处转转。从高中毕业就进部队,二十年对市场根本不了解,所以学习市场是退役军人的第一个任务。正所谓:天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。我转的过程就会发现,为什么这个地方的经济繁荣,为什么这个地方的经济萧条?为什么这个店人来人往,为什么隔壁的店冷冷清清?这背后都是有书本不告诉你的秘密。也是智库业发展的需求所在,所谓智库,就是全心全意用智力为政府、企业、商家服务,为军事建设、经济发展、商业兴旺服务,这才是全社会发展的核心产业。只可惜,目前很多人没有意识到,同时因为我们智库业的发展水平参差不齐,没有达到社会强烈需求的要求,同时很多人相信外来的和尚会念经,宁可相信外国的忽悠。

早晨起来,有所感,所以写下来,作为进一步思考吧。

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