昨天和朋友们聊天，谈起房价。网络评论员龙凯锋认为，我国房地产行业已经由卖方市场进入买方市场，房地产市场的暴利阶段已经过去，房价将处于震荡期。所谓震荡期，就是有的地方房价会涨，有的地方房价会跌，有的地方房价会不涨不跌维持现状，当然更多的地方房价是处于下跌趋势。

房子也是一种商品，而且是必需品。房子这种商品与其他消费品不同，因为房子还是固定资产，具有一定的投资和保值的功能，所以一些人买房，有投资理财的目的。我国在上世纪90年代之前，住房属于分配制，由单位给予分配。自从实行货币分房改革之后，房子开始由个人购买，而且产权日趋明晰，这才形成了房地产市场。

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总体上说，房价价格受三个方面影响：一是建筑成本。这个建筑成本包括地价、建筑材料、人工费等，城市房子比农村贵，一线城市房价比二线三线城市房价贵，就是因为地皮贵、材料贵、人工费贵。地皮为什贵？也有三种因素，一是城市公共服务设施好，生活比农村方便，所以大量的农村人口都愿意迁往城市买房，导致地皮上涨。二是城市的经济发展好，便于就业和经商，可以吸引大量的外来人口买房，导致地皮上涨。三是宜居休闲养老环境好，也会吸引大量的外来人口买房，导致地皮上涨。

二是有效需求的人多。所谓有效需求，就是有购买欲望和购买能力的人多。这里面有两种情况，本地人工资高，购买房子的能力就强，所以涨工资或者工资高的城市，房价大多比较高。外来人有钱，购买房子的就多，外来经商的人多的城市，房价也比较高，比如深圳。托起房价的是有购买欲望和能力的人，这样的人多，房价就会导致供少于求，造成房价上涨。

三是金融政策，比如银行贷款利率降低、首付款减少、民间融资机构发达等等，都会使有购买欲望而缺少购买能力的人，具备了买房的能力。

决定一个城市房价高低的因素，主要受三个方面的影响：建筑成本、有效购买需求、金融政策。昨天央妈公布了首付降低到25%，浮动5%，意味着一些城市首付只需要20%。按照100平方米的房子来计算，如果房价是100万，也只需要20万就可以贷款买房，这样的目的是通过降低首付门槛来增加有购房欲望而缺乏购房能力的人购房，达到去库存的目的。

网络评论员龙凯锋认为，各地房子要去库存，需要根据各地的实际情况出台不同的政策，搞好宏观调控，而不要一刀切，这是由中国地区发展不平衡造成的特殊情况。目的是既要使该城市的老百姓住上如意的房子，又要确保房地产市场的良性发展，同时地方经济保持良性发展，实现政企民共赢。个人建议房价要与当地的工资水平相适应，当地房价与市民月工资差不多，或者在市民月工资的上浮20%之内是健康的。

最后，我来给去房子库存支几招。这些招可以单一使用，也可以多条使用。一是在房子不降价的情况下，搞好促销。比如买房送家电，买房送装修，买房送车、买房送家具，买房送车位等，这样既达到卖房去库存，又可以卖家电、家具、装修、车位等去库存，一举多得。二是降低首付门槛，增加有效购房需求的人群。三是定向降低购房的贷款利率，这也相当于房价降低，使更多的人愿意买房。